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自“9月新政”颁布一个多月以来,调控效果逐渐显现。10月各地楼市成交走势较6至9月市场其上升势头已受遏制。但是,总体来看此轮的调控效果仍低于预期。具体表现在目前市场成交情况优于“4月新政”出台后的5、6月份。
纵观1998年我国住房商品化改革以来,期间经历过数次调控,但市场基本保持一个反复上升的势头。而支撑近10年我国房地产市场高速发展的主要动力基本来自两个主要方面,即经济高速发展和民间财富增长。
业内人士认为,一旦上述两大因素受到影响,市场便会真正进入下跌轨道。回顾2005年和2008年,国内楼市所经历的两次价格实质性下调的背后,正是以上两大因素受挫所产生的结果。当前市场状况同2005年、2008年两次市场下跌相比,此次“9月调控”目标直指降价动力不足的开发商。除直接限制了市场需求外,一系列政策指向土地清查、叫停借壳上市、收紧土地增值税、提高预售标准、限制提价、预售资金监管等,核心是敦促开发商加快开发,增加供应,有效降价。
目前实施的二次调控政策正在迫使市场挤出泡沫,投资和投机需求已经显著受挫,“首套自住型需求”一定时期将占据市场主体。同时由于开发商资金状况均不错,故短期内市场降价压力不大。预计未来数月,国内住宅市场将维持量低价稳的基本走势。
短期量低价稳或现“阴跌”从中原地产监测的10家标杆房企情况看,目前开发商的资金情况尚好。虽然外部资金环境一再收紧,开发商资金压力将日益凸现,但凭借新政以来标杆房企跑赢大市的良好销售业绩来看,目前大多数还是处在比较安全的经营状态,远未达到资金链断裂的危险边缘。
从住宅成交情况看,10月新房成交并未出现大幅下降。在前期市场供应充足的推动下,10月下旬起渐有起色,令全月成交同9月基本持平。
业内人士分析认为,今年“4月新政”推出后,各地新房市场并未出现整体价格下调情况。仅少量项目低价入市,但也是以“赠送面积或装修”等方式进行促销。二手房市场房价出现微妙变化,一线城市率先出现价格下调情况。据中原领先指数统计,5至8月各地二手房市场价格连续下跌,累计跌幅达7%;但天津则依然上涨。中原集团研究中心高级经理刘渊认为,尽管此次“9月新政”措施更为严厉,但是否能取得预期目标还要看形势而定。
专家预计,2010年11月到2011年3月,国内房地产市场将处于传统销售淡季,加上近期严厉调控政策所给予的压力,预计市场成交量将继续维持目前的低位态势。虽然政府调控态度十分坚决,但目前开发商压力并不太大,短期市场将维持量跌价稳状态。未来市场房价将小幅回落,国内楼市总体将呈现“阴跌”局面。