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临近年底,各城市陆续有大量新地块上市,大型房企掀起新一轮拿地高潮。虽然目前部分开发商受调控影响资金趋紧,但仍有相当数量的房企现金充裕,具有较强烈的购地需求。为了降低风险,很多房企是以联合体的形式进行拿地的,这也成为今年年底土地市场中的一个新趋势。不过,面对地产企业的拿地热情,也有业内人士提醒,应警惕因明年销售放缓而带来的财务迅速恶化。
年底开发商突击抢地
接近年底,各地开发企业进行最后的拿地冲刺。
据中国指数研究院数据信息中心监测显示,11月15日至21日监测的全国20个主要城市,共推出土地162宗,面积1180万平方米,环比上升72%;共成交110宗,面积581.5万平方米,环比增加41%。其中,全国20个主要城市共推出住宅用地67宗,较前一周增加28宗;共推出面积559万平方米,环比猛增241%。
11月22日至28日,监测的20个主要城市共推出土地178宗,较上周增加16宗;推出面积1189万平方米,环比上升1%。其中,住宅用地共推出78宗,共计631万平方米,环比上升13%;成交34宗,与上周基本持平,共计成交255.3万平方米,环比上升14%。
另据不完全统计,仅11月25日一天,全国各地土地成交总金额就超过300亿元。
成交量大幅增长的背后,是招商地产、绿城、宝龙地产、龙湖地产、恒大、嘉里集团、碧桂园、金地等房地产巨头高涨的拿地热情。
进入11月份以来,这些地产大鳄均在土地市场有所斩获。先是世纪金源击退万科,以35亿元拿下福州国际会展中心区域两幅地块。紧接着,富力相继在上海、北京和太原等地密集拿地,20天斥资高达50亿元。随后,万科在广州24.42亿元中标开发区某地块,并联合五矿豪掷52亿元夺得北京新地王。与这些巨头相比,绿地也不甘示弱,以53.98亿元拿下武昌车辆厂地块。进入11月下旬,土地市场愈发火热。其中以25日广州新地王的争夺最为激烈,广铁集团携手珠光,经过200多轮40多分钟频频轮番举牌,最终该地块以86亿元成交,高出底价38亿元,溢价高达79.46%。
联合体拿地现象增多
在年底的土地市场,另一趋势值得关注,那就是房企联合拿地。
11月25日,华远置业与盛世新业联合体拿下北京市通州梨园镇配建保障房地块。
11月15日,北京万科企业有限公司和五矿建设投资管理(北京)有限公司联合体分别以37.44亿元及14.83亿元,包揽了北京市海淀区西北旺镇唐家岭C1地块和C3地块。地块折合楼面地价均接近2万元/平方米,溢价率近50%。
富力地产先是在11月5日联手合景泰富以23.5亿元的总价,通过股权收购的方式,拿下上海新江湾城地块。近期又联手北京极富房地产开发有限公司,以13.6亿元的价格拿下了北京旧宫4号地,折合楼面地价达7126元/平方米。
在广州,刚刚成交的广州南站地块虽然最终由广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司以86亿元拿下,但参与竞拍的其他三家企业均是以联合体的形式出现,包括万科和越秀地产联合体,保利地产、金地和华储联合体,中海和光大花园联合体。
而在本市,也有联合体拿地记录:万科与招商地产联合在中北镇开发了假日风景项目,香港九龙仓集团在与招商地产联合取得卫国道靖江路地块后,又联合中海地产取得了河北区铁东路东侧的住宅用地。
有专家表示,联合拿地模式,对于开发商而言,风险会小于单独拿地,而且也相对会更有竞争力。这样既可以拿到心仪的土地,又可以避免一次性支付过多的土地出让金。尤为重要的是,可以充分利用资金的杠杆力量,参与超大型的项目,树立起开发商的品牌以及影响力。
天津土地市场平稳
相对于其他城市火爆的土地交易市场,天津平稳许多。天津土地交易中心网站公布的数据显示,11月份天津共成交地块84宗,包括42宗工业用地、32宗城镇住宅及居住用地、13宗商业服务业用地。其中,居住用地仅有一块位于市内六区,其余均在远郊县,武清、静海成为两个热点板块。
11月9日和10日,天津滨海新区建设投资集团有限公司下属的天津滨海黄港实业有限公司,一口气在滨海新区拍得9宗城镇住宅用地和1宗商服用地。地块均位于塘沽京津高速公路以北,西中环快速路以西。其中,9宗城镇住宅用地总面积约56万平方米,总价约25亿元;1宗商服用地总面积近3万平方米,总价2.5328亿元。
11月12日,花样年集团(中国)有限公司,以6.23亿元总价拍得编号为津武(挂)2010-156和2010-157号的两幅国有建设用地的使用权。两地块均位于武清区朱庄津蓟铁路东侧,土地面积分别为180632平方米和180914平方米,总建筑面积为542319平方米。两块土地用地性质为城镇住宅,绿化率不小于40%,平均楼面地价1149元/平方米。
11月15日,天津土地交易市场再掀成交高潮,武清、静海两区县7宗近44万平方米住宅、商服用地成交,总出让金额超6亿元。其中,恒大地产集团有限公司分别以1.06亿元和0.68亿元摘得武清区泗村店镇龙凤新城规划龙凤大道附近的两个住宅用地。其中,编号为津武(挂)2010-179的地块,出让面积184779.8平方米,容积率不大于1.2,成交价格10600万元;编号为津武(挂)2010-181的地块,出让面积118877.1平方米,容积率不大于1.1,成交价格6800万元。
唯一一宗市内六区成交的住宅用地位于河东区,由弘泽建设集团下属的天津海丰畅远地产有限公司拍得。地块编号为津东晨(挂)2010-221,位于河东区晨光路北侧,用途为城镇住宅、住宿餐饮、商服。出让面积37255.5平方米,总价9.1亿元。
房企明年资金链受考验
年底土地市场成交火爆,一方面与各地临近岁末加紧推地有关,另一方面与相当数量的房企现金充裕有关。
中国指数研究院统计显示,广州、深圳、北京等多个城市目前尚离完成年度土地供应计划甚远,在第三季度这些城市也未进行大规模的土地出让,年底前集中供应成定局。
开发商方面,虽然目前部分开发商受调控影响资金趋紧,但仍有相当数量的房企现金充裕,具有较强烈的购地需求。从中原地产监测的10家标杆房企情况看,目前开发商的资金情况尚好。尽管总负债水平、和资产负债率比2010年初均有上升,但其现金持有量较年初大部分有所增加,显示现金仍比较充裕。
如万科今年原定的全年销售目标是800亿元,但前10个月就完成了869亿元,全年有望突破千亿元大关。保利地产全年销售目标500亿元,前10月已经实现签约额503.20亿元。金地集团全年销售目标210亿元,前10月累计签约198.26亿元。复地前10月也已基本完成全年115亿元的销售目标。
面对地产企业的拿地热情,也有业内人士提醒,在当前调控并未出现松动迹象,市场仍存变数的情况下,开发商这样做将面临一定风险,特别是资金链的严峻考验,尤其应警惕因明年销售放缓而带来的财务迅速恶化。
SOHO中国有限公司董事长潘石屹近日表示,政府监管房地产开发商的预售收入,会让一部分开发商的资金空前紧张,最大的影响就是缺少购买土地的资金。两极分化的趋势明显,一些资金安排健康的企业会得到新的、更大的发展空间,而资金状况不好的中小企业,将面临着巨大考验。