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天津北方网讯:2010年地产业调控政策频频出台,全国及天津本地政策总共约20多项,在新政的合力作用下,天津商品房和二手房全年成交面积分别下降二至三成,但由于市场大量刚性需求的支撑,天津房价迟迟不肯回落,全年房价同比上涨两成左右。成交量下降和成交均价上涨的逆向发展,让2010年天津楼市进入“少餐多食”的状态。
土地、销售、贷款、租赁等数轮调控,再加上天津本地的限大令、限购令等新政和央行加息、上调准备金率等政策,2010年房地产相关新政已经超过20项。如此大规模密集加压让楼市成交量从4月份“新国十条”出台后一路走低。
尽管年中和金九月楼市出现小幅反弹,但从全年成交数字来看,天津商品房市场成交套数和面积分别下降23.4%和22.9%,二手房成交套数和面积的降幅分别为32.79%和34.80%。
4月份二手房住宅9144套的成交量成了全年峰值。专家表示,个人直接交易的二手房市场对政策调控的反应最快最直接,二手房的交易走势也会间接推动商品房市场的成交心态变化。在这种情况下,商品房和二手房市场全年总体成交量都受新政影响而下挫两至三成。
成交量下降让购房者对降价的期望更甚,但从去年成交情况来看,房价非但没有下降,反而同比上涨约两成。据统计,2010年天津商品房成交均价9297元/平方米,二手房成交均价也达到6812元/平方米。
“目前的购房者中至少有70%是刚性需求买家,这是支撑楼市价格坚挺的关键原因。”天津城市经济研究所所长王明浩表示,天津不断增加的外来人口置业需求和本地改善型购房者共同构成了强大的刚性需求人群。
尽管新政后市场暂时行情下降,但业内人士认为,暂停交易的刚性需求经过几个月积压已经开始寻找市场出口,未来几个月将会是市场寻求消费突破口的活跃期,这也就让楼市卖方市场仍具有相当主动权。另一方面,二期开盘项目和加推产品都会在原售价基础上略有上涨,这样既印证项目升值走势,同时可以刺激刚性需求买家尽早出手。
在几方面共同作用下,楼市2010年成交价格在高位之上继续上扬,2011年到底能否实现新政调控的稳定价格目的,还取决于成交量能否继续在低位徘徊。
2010年盘点
一二手房成交比例首破1:2
二手房成交量的市场比例在2010年快速攀升,从去年年初与一手房成交量基本持平,到12月份超过商品房一倍,加上市内六区房源和小户型房源的走红,2010年楼市表现出更加鲜明的保守型购买特点。
即买即住二手房俏销
去年12月份,市内六区商品房与二手房成交套数比例达到1:2.1,这也是全年市内六区成交比例首次突破1:2。业内人士认为,二手房成交比例的增加与新政频繁出台有直接关系,购房者对后市发展的捉摸不清促使其更青睐于能够即买即住的二手房产品。
根据天津市国土资源和房屋管理局的数据统计显示,2010年天津市共成交新建商品住宅96946套,与二手私产住宅成交的比例为1:0.73,其中市内六区一、二手房成交比例由去年年初1月份的1:1.04上升为年末12月份的1:2.1,全年市内六区成交比例首次突破1:2。
90平方米以下成交占近八成
据统计,2010年天津市二手房市场成交套均面积为81.6平方米。根据我爱我家地产经纪公司提供的买卖业务成交数据显示,其全年成交面积90平方米以下小户型房源占总成交量的78.8%,一、二居室小户型成交占比91.4%,与2009年相比分别上涨5.3%和0.7%。
“刚性需求是支撑中小户型在楼市热销的最重要基础。”我爱我家市场分析师认为,楼市新政在一定程度上保障了自住型需求合理入市。在这种背景下,自住需求占据了天津二手房市场的成交主体地位,作为刚性需求焦点的中小户型也顺势加强了其主流地位。
市区成交独占半壁江山
市内六区房源成交比例独占总成交量近半,数据显示,2010年市内各区域二手房成交占比为:中心城区48.2%、环城四区18.3%、滨海新区16.3%、郊县五区17.2%。与2009年相比,只有滨海新区成交比重下滑6.3个百分点,其余各区均有上涨,其中环城四区涨幅最大,达到3.1%。
业内人士表示,市内六区的土地供应日渐稀缺、一手房供给少、价格高在一定程度上限制了购买力,同时二手存量房供应总量不断增加,区域、配套完善的二手房吸引着婚房、学区房、养老房、阶段内改善型购房等多种需求。另外,新兴商圈及轨道沿线周边二手房交易活跃等因素都推动者二手房交易越来越活跃,超过了新建商品房。
2010年天津商品住宅成交数据
完成交易情况交易价格
套数同比 面积同比 金额同比 均价
(套) (万平方米) (万元) (元/平方米)
天津总计96946 -23.40% 1024.79 -22.93% 9527566 -3.35% 9297
市内六区16720 -42.98% 175.87 -42.85% 2680575 -21.89% 15242
环城四区33679 -11.80% 357.02 -10.02% 3386509 29.33% 9486
滨海新区16278 -50.10% 162.93 -51.31% 1530077 -36.73% 9391
远郊区县30269 14.51% 328.97 13.26% 1930406 38.99% 5868
2010年天津二手房成交数据
完成交易情况交易价格
套数同比面积同比金额同比均价
(套) (万平方米) (万元) (元/平方米)
天津总计70446 -32.79% 574.49 -34.80% 3913265 -23.43% 6812
市内六区33764 -30.37% 262.29 -32.86% 2314411 -20.53% 8824
环城四区13008 -20.90% 107.78 -22.26% 637925 -7.02% 5919
滨海新区11490 -51.13% 91.23 -53.31% 537200 -46.59% 5888
远郊区县12184 -25.55% 113.19 -27.62% 423729 -16.39% 3744