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面对今年以来的宏观调控,无论是开发商,还是购房者,都很纠结:宏观调控效果如何?是否会有更多的严厉调控措施跟上?房价会不会降?楼市何去何从?……种种猜测待解。就此,本报记者采访了各方人士,试图通过我市购房者、开发商、学者专家的视角,对2011年楼市走向做一个初步预判,以期能对开发商和购房者有所帮助。
猜想一:房价是涨还是跌?房价,是购房者最关注的问题。因此,每当有涉及房地产市场的调控政策出台,购房者的第一反应往往就是“政策会不会让房价降下来?”进入2011年,此前被业内猜测的“第三轮调控”成为现实,1月27日,新“国八条”出台。国内一线城市的楼市也由此出现变化,不仅成交量大幅萎缩,某些城市的房价也开始松动。作为二三线城市的贵阳,房价会走向何方?自然成为一大猜想。
对于2011年的房价走势,购房者的观点分为两种,较激进者认为,从来没有只涨不跌的市场,房地产市场也不会例外。在持续了六七年之久的牛市行情之后,最新一轮政策调控对楼市“虚火”起到了釜底抽薪的作用。根据“新国八条”政策要求,地方政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标并向社会公布;二套房首付提高至六成,而对于三套房也明令“限购”,并将限购令推向全国;此外,不满五年普通住房转让销售收入的营业税也由过去的按差额计算调整至按全额征收。这将使投资者和部分改善型置业者被挤出楼市。加上保障性住房建设投入力度加大,让原来“被迫”进入商品房市场的中低收入者开始回归保障性住房的范畴。商品房的市场需求相对减少,房价有望“由涨转跌”。而态度较温和者则认为,贵阳的房价在相当长一段时间内会“不涨不跌”,其理由有一部分同样是基于“贵阳的房价近六七年都是在涨,未跌过”,即使是在2008年出现国际金融危机的时期,尽管也出现大幅打折楼盘,但全年均价仍是上涨。如今不断加压的政策调控将会让市场进入观望调整,房价保持在当前水平。此外,更有不少购房者认为房价走势很难说,只是希望政策调控能够让房价下跌或稳定在一个合理的水平。
而来自于开发商及策划机构方面的分析,绝大多数认为房价下跌的可能性较小。
其中,较乐观的看法认为是“稳中略涨”,贵州中大房地产开发有限公司副总经理龚海鹰认为,虽然今年国家调控政策或将更加严厉,但我国人口基数庞大,这就意味着我国房地产市场有着十分巨大的潜在需求。有需求,市场才可能发展。仅从这一基本成本因素就不难预见,我国房地产市场在相当长一段时间内都将处于高速发展时期。因此,2011年在国家政策大背景下,贵阳房地产市场价格虽然不可能出现较大幅度的涨幅,但房价下跌的可能性则微乎其微,楼市销售也将保持平稳增长的态势。保利贵州置业集团营销副总监赵沿海分析,贵阳购房者大部分属于自住型买家,即使投资型购房的比例有所增加,大多也是长期投资,并不会对房价上涨产生多大影响,从这个角度来看,调控政策对贵阳房价的影响不会太大。即使是限购范围内的中心区楼市,房价出现下跌的可能性也很小。赵沿海认为,“限购”只会放慢中心区楼市的销售速度,并不会降低中心区楼市的价值。目前中心区楼市在售楼盘量很少,物以稀为贵,随着中心区土地日益减少,中心区土地稀缺性将进一步凸显,受土地资源稀缺影响,中心区房价只会涨不会跌。
而谨慎的看法认为是“由涨转平”,即房价不涨但也未必会跌,而是保持横向整理。贵州友联行置业顾问公司总经理高文生认为,户价走势预计今年将会有一些波动,但总体价位将会比较平稳。原因在于今年房地产市场不会出现大的波动,一方面没有支撑房价大幅上涨的因素;另一方面贵阳不像北京、上海、深圳等一线城市,房价中泡沫不大,压力不大,自然波动也不会大,房价没有大幅下降的空间。另外,贵阳购房者中投资型的客户与一线城市投资型客户心态也不一样,贵阳投资型客户中长线投资占绝大多数,这些客户购房后可卖可不卖,与一线城市投资客户如同炒股般的心态完全不同,这些投资型客户对房价的影响也不会大。但从全国的形势来看,投资性客户的资金走向现在难以预测,如果有其它好的投资渠道,涌入楼市的资金会少一些,如果没有好的投资渠道,大量资金就会涌进入楼市,尤其是像贵阳这样政策相对宽松、房价相对不高的城市,如果出现这种情况,房价上扬的可能性就会加大。
对此,我省部分知名专家学者认为,影响房价的涨跌因素涉及政府监管、金融、税收、土地交易、房源供应、需求管理、区域特点等多个方面,这就需要从多个方面进行深入分析。贵州大学房地产研究所所长郭峰教授认为。2011年,房价走势表现为稳中略涨。原因是随着物价上涨,建筑成本提升,加上楼盘品质提升,投入加大,房价会略涨。贵州省社会科学院区域经济研究所所长宋明指出,房价能否降很难说,调控政策的落实很重要,同时也要注意控制前几轮房地产调控政策出台之后出现的报复性房价反弹现象。
猜想二:贵阳楼市“稳”字当头?有关部门公布的数字表明,在2011年一、二月份,我市新建住房成交量环比呈下降趋势。今年1月份,全市除三县一市外,商品房销售5400余套,与去年12月环比下降34%和38%。及至2月,我市商品房销售套数环比再度下降,约为3000套。而今年的1、2月份,正是“新国八条”出台,贷款利率上调,“贵阳版限购令”浮出水面等一系列政策调控出台的时期。但同样需要注意的是,今年一月份的销品房销量虽然环比下降,同比却有大幅增长,销售套数和销售面积的增幅分别达到69%和51%。同时,去年的12月份,也是2010年全年销量最高的一个月,商品房销售了8200套。而2月份和刚刚到来的3月份,则是传统的销售淡季。政策背景、市场背景下的一系列销售反映,让人们对贵阳楼市今年究竟是冷是热,充满了种种猜测。
“今年楼市可能没有去年那么热,但是还是会比较平稳。政策对市场有不利因素,但是利好因素也是存在的。”贵州财经学院房地产教研室主任夏刚分析:首先我省的城镇人口占全省人口的30%左右,这个水平低于全国45%的平均值,贵阳要赶上全国水平,还有很长的路要走,到城市买房,无疑是提高城市化率的一个渠道,因此政府也会采取适宜本地的政策,这一点对市场需求有刚性支撑。其次,保障性住房土地需求量大,商品房供地受影响,因此产生的供需变化,对市场也会有支撑作用。郭峰教授同样表示,“今年依然是稳健的市场,虽然不如2009年火,但也不像2008年般冷”。
事实上,楼市维“稳”几乎成为市场各方的一大主流观点。金阳建设投资集团房地产置业有限公司总经理倪成钢认为,国家调控政策的重心是遏制部分城市房地产价格上涨过快的现象,而贵阳作为西部城市,近几年房地产行业的发展相对来说比较平稳,没有暴涨暴跌的现象,整体处于一种稳中有涨的态势,因此政策带来的影响有限,市场的波动也不会太大。中铁置业贵阳公司副总经济师刘力分析,伴随着城市扩张,作为二三线城市的贵阳正处于上升发展期,其房地产市场仍具有良好的成长性。因此,2011年,贵阳楼市仍是“稳”字当头,强大的刚性需求和改善性需求,将对楼市起到支撑作用,而作为支撑力量,刚性需求将会更为理智,开发商也将以理智的态度看待市场,具有较高性价比的大盘将一如既往受到青睐,从而对贵阳楼市的销量起到支撑作用。
贵州宏立城房开公司副总裁陈晓辉认为,当前,政策调控方式已迅速在二三线城市蔓延开来,郑州、太原、武汉、昆明、贵阳等众多城市纷纷出台了限购令。在当前宏观调控不断加压的背景下,贵阳房地产销售仍比较乐观。去年12月,贵阳楼市销售异常火爆,约一万套的销售量打破了历史的巅峰。根据有关专家预测,通胀预期的持续加大,CPI的持续走高,这给房地产的发展带来一定的压力,使土地、建筑材料等价格持续上涨,这也给楼市带来一定的机遇。其次,贵阳城市化建设和宜居性正迅速成为许多外来购房者青睐的目的地,他们将会选择房价相对较低的贵阳来置业居家。另外,今年是贵阳十二五的开局之年,有超过600亿元的企业投资建设,将会带动大量的就业人员到贵阳置业安家,使贵阳购房的刚性需求群体加大,这将刺激贵阳楼市的持续增长。
不过,也有业内人士对近期市场走势持谨慎态度。广州中地行贵阳总经理梁济东认为,政策带来的影响分为两方面,一是限购,二是二套房首付和加息的提高。贵阳“限购令”主要是针对一环内楼盘,而目前一环内的楼盘供应量少,因此所带来的销售影响应该不大。相反,加息和利率上浮带来的影响相对较大,二套房购房者利息和新政之前比,从过去的打8折,到现在1.1倍,上浮了30%,这个影响不容忽视,特别是对上半年的市场影响可能较大,加上近半年来,三次利率上调,购房者的月供增大了,自然会重新考虑购房计划。
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