|
||||
杭州限购细则出台后,蛰伏已久的商业地产在春天的召唤下,面临着新的机遇和挑战。
新形势下,商业地产如何蜕变?本期钱江晚报·新闻会客厅聚焦杭城商业地产,邀请活跃在杭州市场上的各大商业地产实力房企,畅谈楼市新行情下的新思路、新看法。
限购令,对商业地产是个机会新政下,楼市环境会怎样变化?商业地产将迎来怎样的机遇?
高贤林:建工房产副总经理
从去年成交来看,截至11月份,杭州商业地产成交量已达100万平方米,租赁达26万平方米。这个量相比前两年已有很大增长。以世贸丽晶城EAC为例,自2008年12月交付以来至今,全部10万平方米的写字楼已无楼可租。酒店式公寓也已达到80%以上的入住率。
高银华:中豪房产副总经理
商业地产面临的机遇,可以从中豪位于钱江新城的两大项目看出端倪。望江国际去年开盘后已基本销售完毕,五福天地今年还没有正式开盘,但来访的客户量很大。五福天地是整层销售,总价基本上3000万以上,高的达到4000万,这样大资金量的购买力很明显看出杭州商业地产的成长性。
韩宇文:欣北钱江国际广场副总经理
欣北钱江国际广场位于钱江经济开发区园区内,整个项目将近23万平方米,是钱江经济开发区首个引进的综合体项目。有16000平方米左右的商业广场和一幢四星级酒店。欣北钱江国际广场一期推出一栋28层的写字楼和一栋酒店式公寓。2009年酒店式公寓全部卖完,主要在于我们的价格优势。当时开盘售价近5000元/平方米,现在也到了7000元/平方米。
曹杨:蓝顿置业副总经理
现在新一轮政策环境下,我担心,如果大家都转型去做商业地产,一窝蜂去拿地,商业地产就会陷入狼群般的市场。商业地产需要孵化。
开发风险如何防范
商业地产开发不同住宅,销售完就完事。一个成功的商业地产项目,从项目的规划、选址到后期招商、管理,都需要开发商有“未雨绸缪”的能力。
徐张仁:恒祺置业总经理
现在商业地产到了“春天”,但我认为并不代表商业地产一片大好。是否操盘成功,一个靠地段,第二靠操盘运营能力。布料好,裁缝好,这个衣服才能做得好。恒褀克拉公馆在秋涛北路和机场路交叉的地方,属于城东新城。总共体量不大,5万多平方米,一共4栋房子,我觉得这个“布料”是好的,关键还看“裁缝”。
高贤林:建工房产副总经理
没有金刚钻就不揽这个瓷器活。商业地产投入的成本比较大,它的盈利模式也不一样。规划的配套有没有到位?消费人群密集度够不够?商业的氛围到底能不能形成?在开发一个商业地产项目前,这些都是必须考虑的问题。我们要考虑多赢:开发商要赢,商家要赢,消费者也要赢。
商业地产的建造很重要,但前期的定位、招商招租、引导管理这一块更重要。
高银华:中豪房产副总经理
商业地产的操作复杂程度比住宅要高。商业地产本质上可以分为两块,一个是商业地产的开发,还有一个是商业地产的运营。
住宅项目卖掉后,交给业主,钱就回来。而商业地产有一部分价值兑现必须通过租赁运营才能兑现,而且这都是不可确定的。整个价值兑现方式不一样,势必对开发商的要求不一样。
刘峥:高德置地广场副总经理
上海人均商业面积是2平方米,杭州现在远不及这个数字。从这个角度看,空间还是有的。但商业地产接下去的发展关键不仅仅是人均商业面积增加的问题,还有商业整合规划层次的提高。
以前在交通不是快速的情况下选点比较好选,随着人流大了,以后不得不考虑地铁、快速交通,一定要在快速交通的街角选址。
杭州的商业地产模式需要创新酒店式公寓、写字楼、商场,放眼杭州的商业地产项目,这样的存在模式比比皆是,对于新形势下的创新,开发商们也给出了自己的想法。
叶铭:杭州新客站商业城管理有限公司销售总监
我们项目地处九堡核心位置,交通是一个很大的优势。项目有9万多平方米,其中专业市场5万多平方米,其他的项目4万平方米。
我们专业市场命名是中国婴童用品城,弥补了杭州目前专业市场的空白,又是地处华东最大的客运中心对面。
高贤林:建工地产集团副总
我认为,其实像婴童用品城,就是一个很好的创新。实际上商业地产的业态非常多,要考虑到差异化竞争。上次听一个老板跟我说,他是专门做农贸批发市场改造的,全国有那么多面积的农贸市场,只要做到一个城市的三分之一,就非常好了。所以我觉得做商业地产的思路要打开。
章晓宇:华元房地产集团副总
以后的商业地产会更加细分,可能不是物业形态上的,而是在这些现有的专业市场、写字楼、商业空间这些物业形态上细分。比如专业市场的细分,对于商业空间做一些概念性的营造等。
林峰:曼特莉时尚广场董事长
我们的项目在三墩亲亲家园对面,去年底刚刚拿的地,6万多平方米。说到创新,我们开发的是社区型百货,我们的主题项目主要是搞爱情时尚广场,像购物、摄影、化妆品等,是在商场里开专卖店,店中店的模式。
陈文渊:盛泰·时代山
时代山这个项目属于中端定位,在规划定位及生活配套方面也都是从居住的实用角度考虑。
时代山里面配了一个3000平方米的生活超市,户型也比较好,57平方米的户型做成两房,还不包括露台面积,精装修交付。
张向春:新天地企划主管
新天地这个项目对我们公司是一个蛮大的挑战,地上建筑面积加地下是150万平方米,体量非常大。
这个项目从定位上来说并不仅仅是一个普通的城市综合体,从运作上来说更像是造一个新城。
如果说投资住宅是散户的话,那么投资商业地产则像是一个机构投资者,需要更多的专业知识,在场的业内人士异口同声,投资商业地产,最重要的是选对地段。
曹杨:浙商财富中心副总经理
精明的买家会去思考,要投资的商业地产区域,将来能不能把人引过来。像钱江新城,就一定会有人气,因为政府保证它有人,政府第一时间把自己的很多办公中心,行政中心全都搬过去,然后造大量的住宅,这些东西对于购买者来说很简单,他马上能够了解。
章惠芳:双赢机构总经理
投资商业,首要的是地段,这个地段要以发展的眼光去衡量,就像前几年的申花板块,当时万家花城的商铺价格还并不高。第二个,开发商很重要,资金、责任心,包括它经营者的素质,哪怕它自己不经营,但它是不是站在经营者的角度去考虑问题?第三是品牌。杭州以后一定会出现好的商业地产品牌,而且我觉得好的商业地产品牌其模式可以复制,如万达广场、万象城等。
将本文分享至:分享到和讯微博|分享到新浪微博|分享到搜狐微博|分享到开心网|分享到人人网|分享到qq空间|分享到豆瓣网【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。
【作者:张卉卉金歆本版吴煌来源:钱江晚报】
(责任编辑:宁波)