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王晓平在鄱阳县拥有一栋二层的小楼房。
2008年9月,他把房子出租给蒋胜全居住,双方签订了租赁合同,约定租赁期为1年,租金为6000元。
2009年6月16日,经他人介绍,王晓平将该房屋以29万元的价格卖给了罗亮明,双方为此达成了买卖协议。此后,王晓平与罗亮明办理了房屋产权过户手续。
但是,此时作为承租人的蒋胜全仍然住在这栋小楼房内,租赁期仍未到期。房东王晓平在卖掉房子后告知蒋胜全,称自己房子已经出卖,要求其立即搬走。蒋胜全对此表示不满,遂一纸诉状告到了法院,要求确认王晓平与罗亮明的房屋买卖行为无效。(文中人物均为化名)(记者程呈整理)
□断案法院认为,房屋优先购买权是房屋承租人在同等条件下优先购买所承租房屋的权利。我国《城市私有房屋管理条例》第11条规定:“房屋所有权人出卖出租房屋,须提前3个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。”最高人民法院1984年《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》规定:“房主出卖房屋时在同等条件下,原房客优先购买的权利应予保护。”
另外,最高人民法院《关于贯彻执行(民法通则)若干问题的意见(试行)》第118条中也明文规定:“承租人在同等条件下,享有优先购买权,出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”
本案中,被告王晓平虽然与第三人罗亮明达成了房屋买卖协议,并到房管部门办理了过户手续,但被告王晓平在出卖出租房屋前未通知承租人蒋胜全,其行为侵犯了原告蒋胜全在同等条件下的优先购买权。因此,法院一审支持了原告的诉讼请求,判决买卖关系无效。(鄱阳县法院余中桂)