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从“国四条”到“国十一条”,再到“国十九条”,直到各地“限购令”的出台,政策面对住宅市场的调控愈见真章,也使得多年在楼市中处于半红不红超级配角的商业地产咸鱼翻身,地产商、业内专家、中介代理及投资者对商业地产或青睐有加或媚眼频抛,商业地产在2011年大有跃居楼市“一哥”之势。
地产商:路径“稳步上扬”
在通货膨胀、股市不稳的情况下,楼市风声鹤唳,住宅市场“水深火热”,不少投资者把资金从住宅撤出,转向新的投资热点——商业地产。与此同时,各大开发商纷纷加大对商业地产的投资,吹响进军商业地产的号角,更是为商业地产新时代的来临注入了一剂强心针,使得商业地产价值更加凸现。
“2011年楼市整体态势会是走稳的一年,随着保障房、廉租房的大量上市,住宅市场会稳中有降。商业地产则会因为国家对楼市产业结构的调整,有望稳中有升。”南开允公科技园有限公司负责人张伟力在接受记者采访时总结道。他认为,从投资上看,如果选好项目,商铺投资最稳妥,酒店式公寓因为定位相近于住宅,很容易受到住宅市场的影响而上下波动,而写字楼目前属于潜力股,未来也将稳中有升。
处于响锣湾地块,专业从事商业地产开发的云滨大厦(论坛新闻)营销总监周明对商业地产的前景高度乐观。他认为,2010年国家出台的调控针对的是住宅市场的投资客,房地产作为国民经济产业的重要组成部分,路径肯定是“稳步上扬”。“就投资渠道而言,目前的投资渠道可选余地不多。‘一铺养三代’,本身就已经说明了商业地产的投资属性和经营属性。”他说,“我们经营的业态是商业地产综合体,也就是说,写字楼、酒店式公寓和商铺全部包括,商业地产作为住宅市场的升级版,资金保值和变现能力都是很优良的”。
中介公司:2011将是明显增量的一年
“2011年将是商业地产明显增量的一年。”天津我爱我家企划总监陈萌在接受记者采访时侃侃而谈,一副有话要说的样子。
陈萌认为,商业地产的活跃繁荣与地区经济繁荣息息相关。从天津地区来看,商业地产的发展还处于初级阶段,新增商业地产项目与二手存量相比,供给并不大,商圈的形成也处于雏形。“举个例子,比如逛商场,在北京,外地人去王府井,本地人去西单,在上海,外地人去南京路,本地人去淮海路。在天津,开发商、消费者和商家完全认同的商圈只有滨江道。再比如酒店式公寓,以往焕日线(论坛新闻)、精英汇也做过这样的概念,但是品质和氛围没有形成”。
在历数了商业地产的不足之后,陈萌认为最近两年高品质的商业地产已经出现。他告诉记者,以南京路上的两个酒店式公寓为例,威斯汀一套60平方米的酒店式公寓,每月租金在1万元左右,而与之相邻的C项目,同样面积的月租金只能达到2500至3000元。“C项目的居住密度高,电梯少,群租日租户多,都是导致他与威斯汀相比,租金相差悬殊的原因。”他说。
记者在采访中了解到,就商业地产而言,今年各方唱好多过唱衰,陈萌对此也是相同的观点。“受政策面影响,今年将是商业地产明显增量的一年。数量决定质量,随着响锣湾这样集酒店式公寓、商铺和写字楼为一体的商业地产综合体的出现,品质、氛围都将会有明显的提高”。
专家意见:走势看好
作为业内专家,天津财经大学经济学院副院长丛屹与市场上操盘手的观点不谋而合,“我看好今年的商业地产”。他认为原因有三方面:首先,从2010年全年国家对房地产市场的宏观调控上看,今年国家的政策将是继续加强对社会保障房的建设,也就是说,在政策面上,对住宅市场的限制不会放松;第二,政策面的调整并没有针对商业地产,这对商业地产就是个机会;第三,金融危机后,国家经过两年的经济结构调整,今年实体经济将会逐步恢复,商业地产作为实体经济的空间承载体,也将会因为实体经济的恢复活力而日益活跃。
与丛屹持相同意见的还有南开大学金融系教授徐饱满,她同时认为,随着今年住宅市场的新建,作为消费者,对于住宅周边商业配套需求也会大幅增加,这是商业地产的刚性需求。“另外,会有一部分对通胀预期有不安全感的投资者,会通过选择购买商铺的手段来抵御通货膨胀带来的货币贬值。”她说。
代理机构:看好天津商业地产
胡永明在接受采访时表示,他看好今年商业地产发展,他透露,2010年,易居中国成立“易城中国”公司,来专门开展商业地产业务。“从区域角度来看,天津正在从大城市向大都市发展。大都市的重要标志就是大型shoppingmall、写字楼、高档商场酒店这种商业地产综合体的活跃和繁荣。经过2009年、2010年两年的发展,天津已经初见雏形,在2013年将达到顶峰。”他说。
另外他认为,就房地产行业本身来说,住宅市场与商业地产的区别在于,住宅本身要兼顾居民基本居住保障的功能,也就是说,如果住宅市场过热,国家的宏观调控肯定要出面降温。商业地产没有保障属性,完全与市场需求有关,从政策面来看,对商业地产也会区别对待。
投资客:“限购令”不针对商业地产
商铺、写字楼等商业投资热度升高,其原因是商业地产长期受益的特点和规避调控的优势。尤其是在信贷政策上,“限购令”并不针对商业地产,因此,商业地产的投资走向成为业内外人士关注的焦点。记者近日在采访时了解到,近期,社区商铺、写字楼和酒店式公寓,已开始成为一些投资者在新政下的新选择。
从商多年的满女士,名下有三套旺地住宅,目前她正打算卖掉一套住宅变现投资商业地产。她告诉记者,本来还想再买一套住宅给资产保值,结果信贷门槛过不了,转而把目光投向商业地产。“目前正在作比较,如果买商铺或写字楼,就把变现的钱付首付,继续出租当‘包租婆’。中国人的习惯就是有钱就买房,我干了多年的服装生意,金融危机来了,生意影响就非常大。以后要是干不动了,坐着当寓公,供孩子上学,养老医疗,钱都要从房子上出呢”。