近年来，一些大中城市，尤其是一些大城市和特大城市的房价持续高涨，引起了社会的广泛关注和中央的高度重视。在讨论房价为什么会持续高涨时，一个比较普遍的观点是，土地财政是其中的一个最主要的原因，其逻辑推论是：地方政府通过土地拍卖取得高额的财政收入以用于本地的各项支出，土地价格越高，地方政府取得的土地拍卖收入也越高；而地价越高必然是房价也越高，反过来房价越高也会再促使地价升高，地方政府从自身的利益(增加更多的土地财政收入)出发总是不愿意使房价下跌。因此，要抑制房价持续过快上涨，根本的办法就是要改革现行财政体制，改变地方政府过分依赖土地财政的局面。这个推论当然是有一定道理的，但问题是，改革现行财政体制是一个复杂的系统工程，并非短期内能完成，正所谓远水解不了近渴，对解决中央最近提出的“坚决抑制房价过快上涨”的这个紧迫问题似乎起不到实际的可操作性的作用。

　　●当某城市的房价、地价过快地上涨到这样的地步，即生产和生活成本上升已经严重影响到当地的经济发展和G DP的增长时，土地财政收入的目标就会降到相对更为次要的地位，地方政府要维持高房价的假设就不一定能够成立。

　　并且，从理论上来看，上述推论虽然好像有一定的道理，与现实中一些地方政府的行为也好像相吻合，但是仔细地分析起来，还是存在不少问题。比如，地方政府取得高的土地财政收入是不是就是其最高的或第一的目标？这是令人存疑的问题。笔者认为，相比较而言，G D P增长反而应该是其追求的更为综合的或者说第一的目标。这已经为许多经验研究所证实。如果情况确实是这样，则当某城市的房价从而地价过快地上涨到这样的地步，即生产和生活成本上升已经严重影响到当地的经济发展从而G D P的增长时，土地财政收入的目标就会降到相对更为次要的地位，地方政府要维持高房价的假设就不一定能够成立。另外，从最近几年的实践看，中低收入居民的住房问题等民生工程也引起了中央和一些地方政府的重视，并出台了建设廉租房等相关政策，重庆市政府的做法就比较突出。这些都说明，地方政府通过维持高房价来取得更多的土地财政收入这样一个逻辑推论是存在问题的，起码是有待进一步观察和研究的。高地价和高房价在一定时期里可能也对G D P增长有很大的促进作用，但其可持续性是令人怀疑的。

　　●房价过快上涨这一现象自然是很复杂的，影响因素很多，各地的情况也千差万别，但从经济学角度来看，它离不开供给和需求这两个基本的方面。

　　那么，究竟如何来解释一些大中城市房价过快上涨这一现象呢？我觉得，房价过快上涨这一现象自然是很复杂的，影响因素很多，各地的情况也千差万别，但从经济学角度来看，它离不开供给和需求这两个基本的方面。从供给方面看，自从推行住房商品化政策以来，各地政府和开发商的积极性都充分调动了起来，商品房的建设速度应该说是比较快的，供给也是比较充分的，但存在着一个短板，这就是具有一定的公共产品性质的福利性住房，如经济适用房、廉租房等，其建设速度一直比较慢，供给受到了极大的限制。从需求方面看，同样是从推行住房商品化政策以来，广大居民购房的积极性也充分地调动了起来，加上普遍的投资和投机购房，对商品房的需求非常强劲，只不过对很大一部分中低收入城市居民来说，面对不断上涨的商品房价格，其购买需求虽然很强烈，但难以转化为现实的购买力。这样，综合供给和需求两个方面的情况来考察，一方面由于价格较低的福利性住房供给没有跟上，使得很大一部分中低收入的城市居民的住房需求得不到满足，使总的住房供给产生了结构性的短缺，并引发了众多的社会民生问题；另一方面，由于全社会在一个时期里过分强调了住房的财富增值功能，从而使投资和投机性的购房需求无限膨胀，助推了商品房价格的过快过猛上涨。因此，抑制大中城市房价的过快上涨，也应该从这两个方面入手，一是尽快增加价格比较低的福利性住房的供给，二是抑制投资和投机性的购房需求。这一政策不是简单地为降房价而降房价，因为各地的情况千差万别，而是要在增加福利性住房供给的基础上，切切实实地逐步解决中低收入居民的住房需求问题，从而在总体上逐步控制住商品房价格的上涨速度。

　　为解决住房供给方面的短板问题，最近中央提出了2011年要建设1000万套保障性安居工程住房的计划，力度不可谓不大。但建设资金的筹集仍是一个很大的问题，中央财政会安排一定比例的资金，但主要应该还是地方政府想办法。2010年11月16日，财政部、国家发改委和住建部联合发布了《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》，规定各地可将从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金统筹用于发展公共租赁住房。而在这之前的9月末，财政部、国家税务总局也出台公租房免征城镇土地使用税、印花税等多税种的规定。不过，从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金这一点早在2007年就有规定了，而根据国家审计署的审计，有不少城市提取的资金未达到10%这个最低的要求比例，有的甚至把已经提取的部分资金挪作他用。这说明一些地方政府对这个问题的重视程度十分不够，并且相关规定的实际约束力也很有限。为什么会出现这样一种忽视民生的政府行为，是值得认真去研究和反思的。

　　●大中城市的房价高涨并不是“价高者得”的招拍挂制度造成的。该制度在城镇化过程中的作用机制和逻辑链条是：城镇化导致对住房需求增加，引致房价涨；房价涨使土地价值被发现，导致地价涨；地价涨使政府土地财政收入增加，从而有财力用于城镇基础设施的改善。这样一个过程不断地进行，最终就是一个城镇化完成的过程。

有一种观点认为，现今普遍实行的“价高者得”的土地招拍挂制度存在着推动房价上涨的机制：地产商通过高价获得土地，势必要通过高价卖房才可以将地价的成本消化掉，并且地价倍增的态势，会连带同一区域的楼价上升。这从短期来看，似乎是存在着这样一种逻辑关系，但从较长一个时期看，由于房地产领域是一个竞争比较充分的行业，没有哪几个房地产商能够完全进行垄断经营，因而其价格最终还是要由当地实际的住房供给和住房有效需求来决定。也就是说，开发商竞标高价拿地也是存在着不能将地价成本消化而发生亏损的风险的，并非越高越好。即使是大的国有房地产企业，它们这几年凭借比较容易获得银行大额贷款的优势和集团公司的支持，在一些大城市频获“地王”称号，使民营房地产企业望地兴叹，但其实这里面存在着国有集团公司或国有控股公司内部的价值转移问题，比如拿了价值连城的地块后公司在资本市场上的价值可以提升等等，而非真的都指望在原地块能收回成本。国有企业的这种拿地行为是否合理不在本文讨论范围，但它说明高地价并不能无条件地推动房价的上涨，如果没有真正的需求，地价很高的成本实际上不一定都能赚回来！