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问房博士,你好!今年2月我在某中介看中了一套宝山的房源,这是我第二次买房,已跟上家签了合同并且付了5万元定金,首付款我已准备好,想利用商业贷款,向银行提交了贷款申请,但至今贷款还没审批下来。我在等待房贷审批过程中仔细考虑,觉得房贷利息负担太大,想解除合同。我想问一下,我是否会因违约而被要求承担责任?
读者谢小姐
答谢小姐,你好!你的来信收到,经向汉宇地产有关法律、政策部门咨询,答复如下:
个人住房贷款申请遇阻,确实是购房纠纷的一个重要方面,目前并没有非常明确的解决方案。如果是由于调控政策出台导致购房资格被取消,那么购房者是不算违约的,可以解除合约,无须赔偿。但谢小姐还是有购房资格的,也有贷款资格,只是贷款申请延误,这在法律法规上没有明确的界定。
从二手房买卖实践上看,由于银行方面贷款申请延误造成的购房障碍,多半可由买卖双方协商解决。不少购房者在经纪公司的指导下,会与上家协商,在买卖合同中增加一条关于银行放款延误产生问题的条款,那么就可以按照该条款解决争议。如果合同中没有约定贷款延误的解决方案,那一般是由双方协商解决。
如果经过协商后,银行并未明确不准予贷款,那么上家一般会允许继续履行合同,只是略作赔偿。下家坚持退房的话,如谢小姐这样,属于主动违约,往往是下家损失一定比例的定金或者赔偿一定金额。
如果双方对于赔偿金额的协商不成功,则可诉诸法院。从理论上讲,最高可以按照总房价的20%来判定违约赔偿。但在实际操作中,由于下家也是受限于银行,非主动违约,法院往往会酌情考量。
在一手新房买卖实践中,因为贷款银行多半是由开发商指定的几家银行,所以开发商一般不会追究购房者个人房贷卡壳造成的延迟付款违约责任,往往是允许购房者延迟付款,继续履行合同。若购房者坚持退房,则属于主动违约,一般也是协商解决,与二手房情况类似。(刘珍华)