|
||||
编辑同志:
今年3月,我看好一处商品房,房价为每平方米1.6万元,随即与开发商订立了购房合同,并交付定金5万元。前几天,开发商通知我,因市场房价上涨,我买的那套房房价涨到每平方米2万元。开发商提出,要么按现房价购房,要么解除合同,双倍返还我定金。请问:开发商能否单方解除购房合同?我能否要求开发商继续履行合同?读者赵文荣
律师解答:
弘泽律师事务所律师石慧来解答,读者赵文荣与开发商签订的购房合同是合法有效的,双方都应当本着诚实信用原则全面履行合同。且购买方赵文荣交付定金的行为,表明其已按合同约定履行了自己的部分义务,因市场房价上涨,开发商单方提出提高房价或解除合同属于明显违约行为。赵文荣可以接受开发商解除合同并双倍返还定金,若不同意开发商提高房价或解除合同,仍有权要求开发商按照原合同约定继续履行。
律师解释,合同成立后,任何一方无权擅自变更或解除合同。合同的解除一般分为约定和法定解除。所谓约定解除即当出现合同中约定解除的条件时,如约定违反合同中的任何一项规定,无论程度如何,双方按照约定或由各方当事人通过协商解除合同的情形。而法定解除是法律直接规定的合同解除的方式。
律师说,开发商在预售房屋时,是根据市场行情确定其销售价格的,开发商和赵文荣并未在所签订的商品房预售合同中就房屋的价格调整作出约定。在此情况下,因市场房价上涨,开发商为贪图更大的经济利益,在事先未和赵文荣协商一致的情况下就擅自提高房价的行为,属于单方面变更合同实质内容,是明显的违约行为。开发商单方提出解除合同,违背了合同的公平原则,同时,不符合《合同法》规定的五种法定解除合同条件之一,即“因不可抗力致使不能实现合同目的”,即发生不能预见和避免并不能克服的客观情况,如自然灾害;战争;社会异常事件;政府行为。
律师说,法定解除条件,是对任意解除合同的严格限制,旨在更好地保护非违约方的利益,但并非说具备这一条件,开发商和购买方赵文荣就必须解除合同,即便出现合同解除的法定条件时,双方可以通过协商变更合同内容的方式来继续履行合同。
读者赵文荣咨询的情况属于开发商单方违约行为,若赵文荣不同意变更或解除合同,开发商应按原合同约定的房价即每平方米1.6万元的价格继续履行。若开发商单方坚持变更或拒绝按原合同约定履行合同,赵文荣可以通过诉讼途径请求法院判决双方按原合同约定内容继续履行。