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“一主两副,双港双城”规划的确定,引导天津进入了从单一城市核心快速向多中心、多功能、国际化城市发展的新格局。近年来,滨海新区及其辐射区经济快速发展,带动了天津中心城区加速东移,为海河东部区域形成新的城市经济增长点,以及更具活力的新城市核心带来契机。天津海河东部区域正在成为新城市发展要地——既是天津中心城市的核心区,又是滨海新区生产生活的辐射区。
经历了十年梅江区域新城市核心区拓展开发、五年老城厢及海河上游老城核心区重塑建设后,天津下一个最具现代都市功能的核心区将在哪里率先出现?其发展特点和优势是什么?6月8日,举办的大东区崛起“2011海河东部扩张城市核心版图”专题论坛上,与会专家、机构及相关房地产企业代表就此进行了探讨。
主要嘉宾
南开大学房地产金融研究中心主任徐保满
DTZ戴德梁行天津公司总经理高炬
易居中国天津公司总经理胡永明
金地天津投资发展有限公司总经理王为军
远洋地产天津宇华房地产开发有限公司总经理贾丁
天津市振业房地产开发有限公司副总经理吕继纲
中信地产天津投资有限公司营销管理部副总经理赵滢
天津嘉里房地产开发有限公司市场经理钟维燕
天津思源兴业房地产经纪有限公司项目销售总监房冠峰
高盛地产策划主管潘枫
天津招商地产营销策划经理王璞
保利地产(天津)项目负责纪沈岑
路劲地产(天津)策划经理陈鹏
内外能量聚集大东区跨越升级成必然趋势
徐保满:从国家确定滨海新区作为环渤海区域发展核心开始,探讨天津发展,就要从环渤海区域乃至整个北方区域发展角度来解读区域发展趋势。从所在区位看,处于市中心和滨海新区交接地带区域的东部区域具有承上启下的前沿阵地作用。同时,作为拥有繁荣工业及历史文化,以及最大交通枢纽等设施的传统区域,随着城市建设的推进,东部区域也积聚了自身发展能量。另外,天津城东站扩建、地铁2号线、9号线等城市设施建设,以及金融商贸、空港及物流等产业发展,都促使东部必须跟上步伐,否则不仅是自己落后,也制约了天津整体发展。可见,东部区域跨越升级是必然和必要趋势。
胡永明:天津海河东部区域发展除了具有大京津、大渤海区位先天优势,“地利”特点也非常突出。首先,在世界城市发展中,70%-80%的城市东部都是高端生活区,这可能和早晚出行迎着太阳不好开车有关,至少说明人的习惯性是往东部去发展。
其次,天津的产业大部分在东部,尤其是空港等现代产业发展很快,包括东丽区众多中小新技术型产业等。第三是在城市资源及基础设施方面,东部区域拥有最长的海河岸线,这两年交通建设呈现出现代都市立体网络雏形。最后一点,俗话说“30年河西,30年河东”。过去十几年东部区域发展相对滞后,但这恰恰为高起点、跨越发展提供了更多可参考经验和发力空间。
吕继纲:“大东区”的概念非常合适。从长三角、珠三角地区发展来看,城市群互相合作和优势互补、资源共享是实现集约跨越发展的趋势,这也促进了位于城市重要交接区域的海河东部进行全方位升级。
王为军:从国家发展轨迹来看,80年代看深圳,90年代看上海,21世纪看天津。而从天津区域发展轨迹看,2000年,天津西部水上宁家房子是天津的高端居住区,接着是水上板块;2004年,南部梅江板块成为天津的热门高端居住区;到2007年时,老城厢板块开始崛起,天津高端生活核心又回归到中心城区。2011年,一主两副的新规划将带动东部天钢柳林城市副中心、南站CBD等区域率先跨越升级为天津现代大都市核心区。
贾丁:天津东部目前向外延伸,扩大了中央城区地域。从市区到空港,再到东丽湖,再到更远的滨海新区,都处在同一黄金发展轴,中间区域因此也拥有了更大的发展空间,而且目前东丽区和河东区政府都提倡互动发展,这也为大区域均衡发展奠定了基础。
政府、企业合力
促进大东区建设高速、高质、高量
胡永明:天津东部近年来招商引资及城市建设都呈现出政府推动、重大品牌企业扎堆的合力建设特点。河东区和东丽区政府对企业支持力度也很大,吸引了重量级企业纷纷进驻。现在区域内已聚集了招商、中信、万科、嘉里、远洋、振业、万达、红星等国内一线品牌开发企业。这些企业的到来,一方面带来了同步合力建设的高速度、高数量,同时还带来不同特色和具有影响力的品牌项目。
徐保满:城市建设、区域产业与房地产开发互动,也是东部区域开发重要特点之一。这种关联使大东区发展提速。天津有句俗话“有了地缘有人缘、有了人缘有财缘、有了财缘有饭缘”。
王璞:2009年年初,招商制定战略要进入河东区。一是因为河东区有大的土地存量,二是因为河东区发展后劲很大。同时土地供应结构相对合理,并具有供应区域的可持续性,避免了区域蛙跳式的发展。
另外,通过招商雍华府项目销售,我们发现河东区域外客户数超过本区域,说明区域的发展得到全市的认同。这也从另一角度体现出东部区域可持续需求趋势。
钟维燕:嘉里2005年就进入天津,当时这里发展还较滞后,如今众多有实力的开发商选择天津东部,区域优势也因此呈现出来。相信在这一趋势下,海河东岸CBD等中心区将快速呈现。
赵滢:多个品牌企业共同打造一个核心区已是东部区域建设的重要特色,这将有利于企业加速区域建设,并及时向市场提供差异化产品。如南站CBD区域有包括嘉里、中粮、中信等项目,而且地铁轨道交通也是互相联动的,如地铁9号线与中信、嘉里、中粮项目互相连通,从地下可以直接连通到地上区域,各个项目的业态及类型又有不同。
产业布局均衡
大东区多中心城市格局初现
高炬:从目前东部快速发展的区域来看,其中规划定位分工明确,已开始形成四大核心功能新兴中心区:以金融商务为核心内容的南站CBD,以城市副中心定位的天钢、柳林核心区,以商业及新兴高端居住为核心的海河东岸中心区,以及适合居住的卫国道张贵庄中心区。以南站CBD板块为例,其高端商务功能优势突出:离中心商业区最近;交通方面离东站、西站很近;有海河丰富的自然景观资源;周边拥有丰富的生活配套设施。
同时,在开发进程中,也体现出商业与住宅开发比例及时间都同步的均衡状态。如大量城市综合体的开发,其中商业部分在建设之初就已开始招商,且以持有型为主。
王为军:天津规划了“一带七区”:“一带”是海河发展带,即沿海河的区域。“七区”是创新产业区域、海河的北部生活区和南部生活区,包括柳林公园、生态区域,还有商业娱乐区域,包括政府的行政区域和行政服务综合区域。这个定位还是比较高的。比如我们企业在紫乐府项目开发定位时进行了深入研究,认为这样的区域一定要有一个高端的项目来引领区域的发展,紫乐府项目是天钢柳林城市副中心的首开项目,它的定位可能就为这个区域的发展定格了。
钟维燕:嘉里在很多城市参与CBD的建设,包括北京的国贸、北京嘉里中心等综合体。在北京的CBD项目非常有代表性,其中包括住宅、五星级的酒店、甲级写字楼等业态。天津嘉里中心也规划了这些业态。嘉里房地产在过往项目里,主要是持有,销售部分很少。
房冠峰:大东区实际上是整个天津的集散地,其中张贵庄板块无疑是整个大东区的腰,上面有南站CBD、东站和卫国道,下面接着空港、滨海新区和京津塘公路沿线。因此区域地位非常特殊,交通环境为片区的发展做了贡献。其次是环境,津滨大道分成两部分,在西部地区,现在像万达和红星围绕商贸为核心,经济性更强一些;东部地区整体定位偏居住一点,就张贵庄区域而言,三大品牌开发商远洋和金隅都在打造精品,总体量和产品覆盖度也很丰富。