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-论坛主题:交通改变城市
-到会嘉宾:中国城市科学研究会常务理事
中国城市经济学会常务理事、副秘书长王明浩
天津财经大学经济学院副院长丛屹
天津城投集团总工办副主任董玉梅
天津复地地产总经理陈裔皓
天津九胜投资发展有限公司总经理龙飞
天津京基房地产开发有限公司总经理助理耿钧
天津京基房地产开发有限公司营销总监白帆
红磡房地产开发有限公司市场推广部经理张雁军
天津市大通建设发展集团有限公司代表
7月12日,《天津日报》主流地产专刊举办了“交通改变城市”主题论坛,业内专家、开发商齐聚一堂,共同探讨最近几年天津交通网络的高速发展给城市、房地产行业带来的各种变化。论坛上,专家们同开发商一道,就交通如何改变我们的城市、怎样影响到我们的生活、交通规划都有哪些规则、交通给楼市带来什么样的改变等几个问题进行了深入探讨,业内精英各抒己见、妙语连珠,分别对城市交通的规划与建设提出了建设性的意见和建议,并研讨了房地产项目的地域交通特质给天津人民城市生活带来的便利性。
天津城投集团总工办副主任董玉梅:
“为了城市通畅、便利人民,
我们一直在努力。”
交通是一个城市的血脉,城投集团就是为了让这血脉更通畅而努力。天津城投集团作为政府性的投资公司,成立于2004年,我们的责任范围主要包括海河综合开发改造、市区快速路网、地铁、城市环境绿化等项目的投资、建设、运营管理;道路改造、河道治理等等。
我们一直在研究交通,这些年修了许多条路,但拥堵现象依然存在,这令我们也很困扰,疏解工作更是不曾停歇。首先,我们实行有张有弛、有紧有缓的策略,保证大部分道路畅通,即使存在拥堵点也不会存在长时间压车现象。其次,也是比较根本的办法,就是完善公共交通。现在天津人口、机动车数量不断攀升,只有让地铁、公交实现无缝接驳,才能真正缓解地面交通压力。不少市民都很关心地铁的规划修建,也能看到我们的规划改了又改,确实如此,地铁的规划是参考着空间发展战略在研究,需要向上级领导部门报批,再经过多重审核,所以更改是正常的,所以即使是现在发布的规划站点也有调整的可能,我借此机会也向广大市民解释一下。
在交通与地产结合方面,我们要向香港、深圳等地学习,现在天津不少地铁站都尽量伴随上盖物业,居住社区、商业配套一应俱全,让人们走出地铁就能购物、回家,让公交设施与地产结合,既使得城市更美好,又让人们的生活更便利。
中国城市科学研究会常务理事
中国城市经济学会常务理事、
副秘书长王明浩:
“交通的发达模糊了空间距离。”
交通改变城市,市民最大的体会就是,以往两地间的距离是以长度来衡量,而现在是以时间来衡量。举个例子来说明,以往天津的市民衡量与北京的距离,第一反映是两地相隔120公里,现在的反映是两地相隔半个小时。随着交通线路的发展,现在天津到上海所花费的时间,就如同20年前天津到塘沽花费的时间。而天津到北京花费的时间,就好像当年从和平区到王顶堤在路上耗费的时间。
几年前,天津增加津沪两地的航班数量,使得两地的航班数由每日2、3班次增加到现在的每天10班,现在京沪高铁的开通,将南、北两座超大型的城市经济体紧密相联,这势必将带动周边城市的发展。因为根据估算,津沪两地乘坐这两样交通工具往来的旅客中,五成是商务活动,交通的畅达,对于节约商务成本将有很大的作用。
另外,当旅客来到天津,对这座城市第一印象肯定是交通,快速发展交通是城市最好的名片。如果一个城市没有地铁,公交线路缺失,快速路、高速路乏善可陈,那么对于这座城市的印象恐怕就要大打折扣。交通枢纽是城市的重要门户,是经济发展的“加速器”,目前,天津城市的交通正在“发力”。
天津财经大学经济学院副院长丛屹:
“一条公交线路的开通让周边500米的物业价值提升1%。”
目前天津的快速发展得益于两个方面,一是对区域产业经济进入合理规划,二是城市交通体系的建设。城市交通体系的建设,比如地铁、轻轨、高速公路、环城快速路的发展,使得城市内部的时间距离缩短,加速经济发展。同时,京津城际的高效运营,使得城市扩张速度加快,加速京津一体化的进程,京津连接地段的价值提升。京沪高铁的贯通,又将同时促进京津冀鲁以及长江三角洲等地的经济融合。
城市交通体系的向外扩散,加速城市周边近郊和远郊的快速城市化进程,使得城市内核与外围地价快速平复。根据相关数据的估算,一条公交线路的开通对周边500米的物业价值将会提升1%。地铁线路的开通,近郊土地价值会上升4%,而对于远郊则会更加明显,将会上升8%。
当我们在今天谈及交通对于地产项目影响的时候,肯定会谈及交通在畅达之后,交通成本的降低以及交通时间的节约。京津城际半个小时通达,加之京沪高铁的贯通,使得天津这个超大型城市与京、沪之间的经济紧密结合。值得一提的是,天津地铁经济发力已经初现端倪,作为京沪高铁始发站之一的西站,同时又是数条地铁线路的中转站,这使得城市内部的交通大动脉与城际间的交通动脉相接驳,使得大的经济战略格局得以全面展开。
天津复地地产总经理陈裔皓:
“在地产界有个黄金定律就是‘地段决定一切’,但是,当交通发展之后,土地、地段、经济三方面的价值差距就会缩小。”
天津复地·温莎堡项目今年达到的销售额,在复地全国公司的排名靠前,主要是空港交通的“给力”。房地产企业到一个城市来拿地,首先关注的肯定是交通配套是否跟上。在房地产市场瞬息万变的当下,地产商肯定不会用企业的生命来博弈这个地段未来五年的发展,如果地产商拿下地块,建好楼盘,可是周边的水、电、煤等管网线路建设滞后,交通没有跟上,这对于企业来说就是噩梦。
在地产界有个黄金定律就是“地段决定一切”,但是,当交通发展之后,土地、地段、经济三方面的价值差距就会缩小。以轨道交通为例,像天津这种超大型城市,发展轨道交通之后,不仅能够节省时间,节约成本,同时,远离市区的“价值洼地”的现状也将随之改变。
以空港的项目举例,有望借助地铁2号线再次发力,首先是企业、产业的引入,随之而来的就是企业员工的属地安居,住宅得以兴建,人员入住后将会带动商圈的形成,这是个一体化的经济联动。目前,我们已经在做商业配套的建设,这主要是对将来交通对空港带来的经济发展有很强的信心。
天津九胜投资发展有限公司总经理龙飞:
“交通的发展提高了区域管理的效率、节约了时间成本,同时也提升了天津的区域价值。”
作为一个做工业地产的公司,我们入驻天津不久,我本人到天津的时间也不长,不过却看着天津在短时间内发生的巨大变化。九胜在天津有两个项目,其中津门智都项目位于中北镇,我们做的主要是别墅办公楼,还打算开发部分商业,九胜在杭州、无锡等南方城市已经具有一定的影响力,此次进入天津也是看上了“一轴两带三区”的发展规划、突飞猛进的交通市政建设,相信未来会有很大的发展空间。
去年世博会的口号是“城市让生活更美好”,要我说,交通可以让生活更美好。举个最简单的例子,我们的总部在上海,原来同事来天津开会都不能定时间,因为要考虑飞机晚点的问题,往往需要耽误一天时间,现在有了京沪高铁,到达时间精确到分,提高了区域管理的效率、节约时间成本,同时也提升了天津的区域价值。现在天津的交通是立体的,原来说到天津的好房子就联想到和平区、河西区,现在由于交通的发达,使得传统意义上的好房子观念得以改变,现在大部分新楼盘都在环外,一个原因是市中心土地资源减少,主要还是交通发达了,使得距离不再是问题,人们认同环外也有好房子,同时拉平房价,使得市中心、周边比翼齐飞。
天津京基房地产开发有限公司
总经理助理耿钧:
“交通决定一个项目的成败。”
我认为,交通的最大作用是可以提升一个区域的价值、改变人们思想中的区域防线。
举个最明显的例子——梅江,十年前的梅江并不是被所有人看好的,不少人因为路途较远、交通不便而放弃了梅江,现在捶胸顿足、悔之晚矣,还有现在的华明镇、西青开发区,随着交通路网的完善人们对这些区域的看法都已经有了翻天覆地的变化。
我是个老天津人,对天津交通的完善、板块的发展很有发言权,从前,一些改善型客户才会将眼光放在外环以外,选一处空气清新、环境优雅的第二居所,现在不是了,由于交通、生活配套的完善,大部分置业外环外的客户都是当作第一居所,这一变化就是交通带来的。
比如我们的京基·嶺域项目,位于津港公路,按照以前的观念,已经在外环以外,又是别墅项目,应该吸引更多高端客群购置用作第二居所,不过据我们的统计,现在很多业主是买来做第一居所居住,而且项目还吸引着市区、郊县购房者的目光,这就要得益于交通的发展,距离长不意味着时间成本高,所以交通的便利给项目带来更广阔的收益。
红磡房地产开发有限公司
市场推广部经理张雁军:
“‘久违了开往小镇的地铁’,拉近了城市周边小镇与市中心的距离。”
地产项目的基本价值体现在产品本身、地段和物业三个方面,当交通发展之后,地段重要性就会被淡化。举个例子来说,和平区是天津市好地段这点毋庸置疑,但在宜居性方面,肯定不如远郊的房子。当交通顺达之后,人们在选择房子的时候,选择余地就会增加。
作为一线的市场推广操盘手,对于交通改变城市,交通激活地产项目深有体会。在2008年接手红磡·领世郡项目时,没有公交线路和地铁可以借力,唯一能够借助的就是路网交通,当时领世郡项目距离解放南路只有3公里的车程,所以当年的项目推广就以“20分钟车程可到达城市中心区域”作为卖点,效果很明显,一个月能有一、两百套房子可以销售。到了2009年,地铁6号线向市民公布线路图,我们发现,地铁线修到了家门口,为此,我们撰写的文案“久违了开往小镇的地铁”,以此作为主要诉求点,这不仅是为项目作推广,更多的是有感而发,交通确实拉近了城市周边小镇与市中心的距离。