|
||||
——访云南大学教授、博导徐光远
2011年上半年,昆明楼市经历了一个称不上惨淡但远非乐观的时期,作为上半年的最后一个月,整个6月昆明主城四区及呈贡新区共成交各类商品住房3574套,交出了一个今年以来最差的成绩。成交的清淡并非意味着市场的平静,反而现在来看,购房者和开发商之间的博弈越发白热化,这样一种局面已经成为整个楼市调控的大背景下,市场变化的直接体现。
“大家都在观望,其他城市(价格)开始回落,昆明反而涨了。”云南大学教授、博导徐光远在接受记者采访时也谈到了目前楼市的这种现象,他告诉记者,虽然目前从统计数据来看,昆明楼市每平方米均价有所下滑,但是这个数据中包括了昆明主城以及县区。
导致这个结果的因素来自两方面,徐光远告诉记者,2010年全年土地供应量在1.2万亩左右,相比楼市需求来说,这个数字相对偏少,造成今年来房源上的不足。同时,城中村改造的大规模推进,明显增加了市场需求量。
但与此同时,2011年上半年却又是楼市调控政策和货币紧缩政策相互交织,对整个房地产市场产生重大影响的时期,在这样的背景下,购房者和房地产商都主动或者被动地保持谨慎态度。
这样的局面是下半年是否会有所改变?
“下半年楼市并不乐观。”徐光远说出了自己判断。
徐光远认为,首先从土地市场来说,今年的土地市场相对去年明显“井喷”,仅6月份一个月就集中出让了210宗土地,总出让面积达13947.02亩,是去年总量的1.41倍。如果光从数据上看,这样大的土地供应对于缓解楼市供应紧张效果应该很显著,但徐光远却表示了担心:“这可能会增加开发风险。”
徐光远解释说,当前CPI高企,央行连续提高存款准备金率以及加息,银根紧缩的局面至少还要持续一段时间,开发商如果这个时候拿地,其后期开发有可能要面临“去哪筹集资金”的问题,而且开发建设是有期限的,政策规定土地闲置一定时期后,政府有权收回重新“招拍挂”,所以开发商就得在很短的时间里筹集到项目开发资金,这成为一大风险。
其次,即使开发商将项目成功建设完成,还面临“谁来买”的问题。徐光远举例说,现在购房大部分人得靠银行贷款,即使在如此紧的贷款环境下,购房者能贷到款,但是连续多次加息后每月大幅增加的还款额也是摆在普通购房者面前的一道槛,“可能加息前还能勉强维持,但加息后已经难以生活,这样计算后就不会买了。”他说。(记者刘宇)