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刘玉录
个人经历
南开大学经济学博士。1993年由部队转业进入市房管局做调研工作,曾先后在房地产集团研究室、咨询研究中心和大专院校从事房地产、金融投资和城市发展研究,担任西方经济学、城市经济学和港口经济等研究生课程。曾参加市“十五”房地产住宅建设规划、“十一五”商业布局规划和南开区“十二五”土地规划编制。
新报近期隆重推出“地产10年十大人物”活动。以房地产产业为原点,搜索其上下游领域和相关产业。邀请代表人物共叙十年地产之路。上周四,房地产研究领域知名专家刘玉录博士作为此次活动受邀的第一人,接受了新报记者的采访,畅谈他对前十年地产的感受,前瞻后十年地产的趋势。接下来还会有购房者、广告代理公司、相关部门、银行、开发商等杰出代表来讲述天津地产前后十年。
房地产市场重塑城市格局
一场阵雨过后,9点多一点,他到了采访地点,我也在门口巧遇刘老师,缘分哪。
作为一个房地产领域的狂热研究人,刘玉录是“城市守望者”。在他眼里,地产重塑了城市的格局,改变了人们的生活。不管是曾经的城市蓝本的规划师,还是一直在抽丝剥茧城市轨迹的探索者,他对城市的史诗历历在目,对城市的未来成竹在胸。坚持学者的缜密与细腻,刘玉录摒弃一切华而不实的炒作,以务实的姿态,为城市发展“抬头”苦干。
-回顾前十年:地产重塑城市改变生活方式
这十年来,刘玉录参加过城市规划工作,并始终跟随市场脚步,对城市的变化如数家珍。
数字最能说明天津房地产市场十年发展的历程。
十年间,有10个价值洼地摇身一变成为财富谷地。“大梅江”板块是当之无愧的第一,成为天津市的财富居住区。海河沿岸开发出经济带、文化带、休闲带“三位一体”的经营模式,释放“母亲河”的强大威力。还有老城厢板块、东丽湖板块、泰达现代服务产业区、中新生态城、于家堡、响螺湾、双街板块、静海东方商业街等如雨后春笋般焕发勃勃生机。
十年间,地产开花结果,硕果遍布整个城市。刘玉录总结,地产从三个层面改变了城市。
首先,城市面貌焕然一新。高楼大厦、商业中心、鲜花店、酒吧、超市、影院、会展中心等繁荣的市景,进一步重塑城市精神。他回想曾读到一篇香港人评论天津的文章,文中评价天津人正在城市变化中摆脱保守的外衣。
其次,地产改变了生活、改变了生活方式。这点刘玉录深有体会。他回忆,早年间的临建棚根本比不了现在的楼房。年轻时,他和爱人就是在临建棚里结的婚。
地产驱动着城市经济。地产创造了社会资本、人力资本、城市运营的基础设施。典型的例子如住宅业繁荣撑起强大的水电需求。自来水从城市流到郊区,看似很平常,其实是地产大发展推动城市地下管网大改造。
-后十年序幕:转型中的房地产结构重整
跨越上一个黄金十年,地产行业开始走进下一个十年。房企大军跟随着时代的脚步开始翻越一座座山峰。现阶段,市场以全新方式揭开了后十年的序幕——转型中的房地产。
刘玉录指出,房地产开发结构面临调整。住宅在缩小,商业地产时代来临——东部沿海城市已经开始。香港地产从上世纪60年代中起,商业地产步向繁荣,大型写字楼拔地而起。天津去年1月-11月的住宅投资占62%,非住宅占投资38%。两个五年计划期间,住宅投资比例在70%-80%,住宅投资显然在萎缩,商业地产时代悄然来临。
房地产转型过程中,涌现了多种言论。任志强认为应该把房地产市场“完全交给市场”,刘玉录调侃说,任的言论激进、炒作目的显而易见,始终站在错误的立场。
刘以一种实事求是的态度来陈述自己的优势,很有意思,例如说自己是将经济学引入到房地产研究领域的第一人,他笃信,这是一个不完全竞争市场,理由有三:第一,产品差别引起垄断,没有完全相同的两所房子。第二,空间固定引起垄断,即土地占有引起垄断。第三,信息不对称引起垄断,买房人无法了解房子的全部信息。住宅供给由卖方控制结构、规模,自由决定上市时间、数量,因此市场需求弹性小,不管房价如何变动,也阻止不了刚需。
如何保持房地产市场的活力?刘认为,地方政府控制了规划、土地,就应该将主要精力放在保障房的建设与落实上,不要高谈阔论,虚张声势。企业要研究市场的结构特点、政策走向,然后再拿地。了解政策真实的落实效果。
-展望后十年:住宅合理规划滨海新区点亮津城
展望后十年,地产不会急速狂奔,会保持一定的增长速度。“居者有其屋”的目标会实现,未来,天津市内的人均住宅面积将达到35平方米,此时房地产市场也会出现饱和。
刘玉录预言,十到十五年内,房地产发展是没问题的。
当初他选择跳槽,从市直机关到学校,他分到了一处公房才解决了孩子的婚房难题。二十多年时间过去了,天津的住房面积供给已达到3.172亿平方米。
未来住房面积规划的成长空间十分可观。后五年,天津市将完成9500万-12000万平方米的住宅面积增量,几乎每年实现1900万-2400万平方米,而“十一五”期间每年基本上实现1300万平方米左右的住宅面积。
后十年,住宅规划坚持多方面联动。刘玉录指出,后十年不断完善以住宅为主、老城镇改造、交通、就业四位一体的规划方式,向国外高水平的住宅规划看齐。
后十年,地产将在滨海新区发展壮大。到2020年,滨海新区GDP达到1万亿元,新增劳动力272万。这些新增人口需要房子。仅仅一个中新生态城就将达到150万人口,等于市内六区三个区的人口总量。滨海新区的人均住宅面积规划达40平方米,未来十年总计需要6750万平方米的住宅供给。滨海新区的未来价值将点亮津城。