美国房地产市场正出现积极的转变，长期来看，相对于10年期美国国债或股市，买房子也许是最好的投资方式。

　　最新的经济数据显示，美国经济复苏的脚步已经放缓。市场对此反应负面，分析师则调低了对美国下半年经济增长的预测。但有理性头脑的人，不应被这些负面的数据所困惑。隐藏在负面背后的，是那些没有引起足够关注的好消息。

　　如今看来，住宅投资很可能在今年将成为对美国GDP增长作出正面贡献的因素，这还是2005年以来的首次。虽说这并不足以证明美国房地产熊市的结束，但它至少不会再来个“自由落体”。

　　房地产已在过去几年成了对美国经济的最大拖累之一，很难看到房地产市场出现任何自我维持的复苏。近几年，美国房地产行业失业率几乎是历史平均水平的两倍，但2011年住宅建造业的就业增长出现了正面现象，这是2005年以来第一次。

　　这个行业显然已经稳定了下来，一系列数字为我们讲述一个有趣的故事。

　　正如我们所看到的，在某些时候，美国必将再次建房——人口增长倒逼兴建新屋。这是潘兴广场资本管理公司首席执行官比尔·阿克曼(Bill Ackman)的论点的关键——美国新增人口去哪住？他们需要资源和劳动，将创造就业机会和提振经济。从最新数据来看，美国住宅行业已经建立起了内部的稳定性。虽然增长远非势如破竹，但它在经历了5年的恶化后开始出现了支持因素。除非发生经济崩溃，否则这个行业可能会在2013年左右会回复到历史平均水平。

　　积极的转变

　　美国房地产价格仍在下降

　　2011年，美国房地产行业二次探底，并创出新低。但这更像是一个较长期的底部，最有可能的，它会是年内的底部，虽然通胀调整后的价格可能还会在底部徘徊一段时间。因此，如果你要在一个下跌的市场买房子的话，必须要非常非常小心。

　　你必须对价值有很好的嗅觉，你必须了解当地市场，并知道哪些物业显示出了良好的投资价值，这是在“保本”策略的一部分。虽然目前市场的预测是，美国房价可能还会继续下跌10%-15%，但这个数字是全国水平，且不适用于那些丧失抵押品赎回权的房屋——这些房屋到了2012年也许就不再会这么便宜。

　　我们再来看看美国住房负担能力——几乎接近纪录高位。全国房地产经纪人协会(NAR)的住房支付能力指数就可以显示出这一点，该指数从2009年开始出现飙升，显示了美国人强大的支付能力。

　　情况还不坏。不是吗？全国房地产经纪人协会毕竟带有利益倾向，所以我们不能只依赖于一个信息源。Zillow.com由于直接接触需求终端，他们的数据库、定量指标更好，同样也没有多少利益倾向，显示了所有权和购房负担能力的变化——仍然有一些人失去住房，但其他人的购房负担能力几乎达到历史最高水平。

　　房价高低是相对收入而言的，因为美国人几乎一定会购买最大、最好的房子，条件是他们可以负担得起。所以价格收入比会告诉你市场的真实状况，在泡沫时期也一样。

　　房地产价格与收入比这一比率虽然已不像20世纪70年代以来那样流行，但如果你是一个现金买家，而不依赖按揭的话(当然大多数中国的购房者都不差钱，部分原因也是因为拿不到美国银行的贷款)，该指标依然很重要。

　　对比现价指数与历史趋势线可以看出一些端倪，价格相对收入从2006年以来快速下降，几乎到了1974年的水平。另外，在标普/凯斯-席勒(S&P/Case-Shiller)房价指数与通胀及真实财富增长率调整后的价格趋势之间的比较中，如果将趋势线看做历史均线，那么如今房价至少已经回归到了均线水平。

　　投资机会来临

　　如果从一个稍微不同的角度出发，即在超低利率的环境下，再看看在通货膨胀调整后的按揭偿付中位数。20世纪70年代末的时候30年固定按揭利率是15%，当时房价有一次爆发式增长。而如今，从一般意义上说，还从来没有像现在这样能够融来廉价的资金。同样，月供比1981年的历史峰值、甚至2006年的高点都有了较大幅度下滑。

　　底部的特征通常是，价格低、利率低、承受能力相对较高，这是历史规律。规律的意思是不带有情绪化，无论是对美国房地产看多或者看空的投资者，都应该基于这些数据上的事实，而不是坚持其既定的看法。

　　情绪驱动的投资者一般的看法是，房地产的价格还要降，而且不会停止，价格的下降是正常的，因此要保护自己的本金，远离房地产市场。正确的做法应当是，保持耐心并积极寻找机会入市，以一个大的折扣价在底部买房子。

　　房地产投资并不像买房子，持有并等待价格上涨。长期来说，美国住房价格上涨基本相当于通胀率适当上浮一些。股票的长期投资者除了股价上涨之外，还可以获得股息。而中国人到美国买房子不仅没有“股息”，还得每年交付一定的税费。但鉴于美国都是现房交易，如果委托中介将房屋出租，让房子产生“股息”，就可以适当弥补这一缺憾。

　　这是一个历史性机遇。房屋出租的环境也开始改善。现在银行执行更严格的贷款标准，没有人愿意首付20%，当房价再下跌20%以上的时候，让自己变成“负资产”。从供给和需求角度来看，租房的供应量正在上升。

　　2010年第四季度，美国出租房的空置率为9.4%。上溯到上世纪80年代和90年代，租赁空置率一度下降到7%左右。目前来看，只要美国经济不完全崩溃，租赁市场在未来几年将有一个比较稳定的趋势。

　　更重要的是，“租金收益率”(租金“股息”收入除以购买价格)已经处于历史高点。有的城市该比率已经达到7%-10%，但在美国，这还是相对较低的水平。