|
||||
7月上海楼市仍然在平淡中度过。
成交量下跌,成交均价也因一批外环外小户型楼盘的集中上市而出现下降,但市场刚性
需求的支撑仍表现强烈。房产分析人士认为,如果下半年对二、三线城市也实施限购政策的
话,开发商资金链风险加大,迫于压力,可能通过降价推盘,以求以价换量。
冲高后的短暂回落
根据新浪乐居/##/克而瑞数据显示,7月上海商品住宅供应量为85.94万平方米,环比6月减
少14.2%,成交量共计为72.53万平方米,环比减少7.7%。而7月份的商品住宅成交均价为222
03元/平方米,降幅1%。
中房信分析师薛建雄认为,根据房产市场规律,受到天气炎热和开发商为冲半年业绩集
中在6月底以前集中推盘营销等原因的影响,7月原本就是楼市的传统淡季。因此,供应在自
3月开始连续4个月高于100万平方米的情况下,回落至7月不足86万平方米的水平,幅度接近
15%;供应萎缩的同时,成交也出现了下滑,但下滑水平7.7%,低于同期供应的降幅。
七成项目满足刚需
数据显示,7月份供应中有72%的供应房源报价在25000元以下(考虑到当前开发商报价普
遍高于成交价的情况),这表明七成多的供应是针对中低端市场上刚性需求的。在大量的刚
性房源上市和刚需的带动下,当前的楼市还没有得到真正意义上的降温。
薛建雄表示,在依然庞大的需求量的支撑下,随着基础设施的不断建成使用和城市外沿
的不断扩展,一些中低价的项目的增值保值空间还是被看好的,特别是目前通胀压力依旧很
大,购房者只不过在等待高性价比楼盘的出现,这也是现在普遍去化比较慢的市场状态下,
还是会出现个别项目开盘就热销的原因。因此,价格成为后期楼市走向的关键因素,低开或
者降价是目前释放市场购买力的有效途径。
资金压力尚未显现
楼市调控,信贷收紧,开发商的资金链问题被关注已有半年之久,但是市场却迟迟没有
出现大面积的降价销售。相反,在今年上半年销售金额的排行榜上,排名前15位的开发企业,
除绿城[简介最新动态]之外,销售业绩同比均出现不同程度的上涨,销售业绩翻倍的更是达到4家之多。
薛建雄分析,一方面销售资金的回笼,另一方面拿地建设支出的减缓,使得开发商一直
被关注的资金链问题,在这些大中型开发商这里并没有想象的那样严重,这也是市场上没有
出现大面积降价的原因之一。销售业绩的不降反升,得益于开发企业进入城市范围的广泛,
在部分城市受到限购、限贷政策的打压时,可以从其它城市获得良好的销售业绩和资金回笼
的补充,从而降低风险。从上半年部分标杆企业的销售结构来看,大型开发企业近八成的回
款支撑是来自于二线城市。
不过,业内人士普遍认为,部分房价上涨过快的二、三线城市将成为政策关注的下一批
目标,如果下半年对这些二、三线城市实施限购等更严厉政策的话,对于开发企业的打击将
是沉重的。届时,在一、二线城市成交量双双走低的销售压力下,开发商只能加大新房供应,
或将通过降价销售,以求以价换量,减少风险。王德毓