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楼市调控已经持续两年,但购房者在首付、房贷成本增加的双重影响下,心理压力却越
来越重。据新浪乐居调查,今年二季度上海购房者信心93.4点,达到历史最低水平。而同时,
大型房企倒并未受到太大影响,公告显示,万科[简介最新动态]、保利[简介最新动态]、金地[简介最新动态]等2010年及今年上半年业绩均
出现不同程度的增长。
从今年上海楼市大势中,可以清楚地看到,尽管在政策轮番调控之下,成交量出现了一
定的下降,但各楼盘的售价并未出现明显下调,优惠楼盘逾四成设有假摔的诱饵。
调控两年后房贷首付增109%
据新浪乐居的专业人士测算,2010年年初上海商品住宅套均约185.5万元,目前约为258
.3万元。按照2010年年初首套房首付20%、二套房首付40%计算,当时在上海买套新房,首套
平均首付37.1万元,二套首付74.2万元。而经历两年调控后,目前首套房首付已提高至30%,
二套房提高至60%。照目前房价水平计算,首套平均首付为77.55万元,二套首付为155.1万
元。两年间购房首付款提高了109%。
百万贷30年首套房月供增37%
让购房者伤感的不仅是首付的提高,房贷月供的增加也使购房者举步维艰。2010年年初
首套房、改善型二套房房贷均可享受7折优惠,调控后首套房利率已提高至基准利率,二套
房更是上浮至1.1倍,加之期间共加息5次,促使月供增加幅度出现较大上涨。据测算,以10
0万元房贷分30年还贷为例,两年来首套房月供增加37%(1820元),二套房月供增加47%(2297
元)。
由于近两年我国正处于通货膨胀和加息通道之中,因此楼市调控中房贷收紧的效果被大
幅度放大。
业内分析,调控并未完全遏制房价上涨趋势,因此首付的提高以及月供的增加使购房者
信心出现下跌。
逾四成楼盘折后价高于成交价
新浪乐居在8月优惠楼盘中,选取了其中打折幅度较大的25个楼盘,对比其此前成交价
与目前优惠后的售价后发现,共11个楼盘(逾四成)折后售价高于此前几个月的成交价,价
格浮动区间仅在0.36%-10%,其中一个楼盘的折后售价与此前几个月的成交价相比,还高出
了10%。
位于浦东新区的临港蓝色城邦[最新消息价格户型点评]目前给出的优惠为全款每平方米减800元,贷款每平方
米减600元,报价为11000元/平方米,主力户型为53平方米的一房、88平方米的两房,折
后价为全款每平方米10200元/平方米,贷款每平方米10400元/平方米。
根据克而瑞掌握的此前半年的成交数据了解到,该楼盘今年8月的成交均价为9376元/平
方米,7月的成交均价为9279元/平方米,6月的成交均价为9700元/平方米,5月的成交均价
为11680元/平方米,4月的成交均价为9394元/平方米,在此之前几个月的成交均价甚至达到
8528元/平方米。经比较后发现,该楼盘目前的折后售价比此前的成交价高出了10%。
事实上,这种现象已经较为普遍,优惠后的售价高出了此前的成交价。可见目前不少楼
盘实际给出的优惠只是为了博取购房者的眼球。
房企融资困难但是业绩仍上涨
综合各种现象判断,调控对大型房企并未造成太大影响。据万科中报显示,今年上半年
万科净利润30亿元,同比增5.9%,同时万科前7月销售金额740.9亿元,同比增幅达到63.9%。
其实万科也并非是个案,保利销售面积增24.37%,销售金额增75.1%;金地销售面积增72.
4%,销售金额增112.7%。
调控似乎对房企业绩打击不大。一位房企内部人士表示,尽管限购、限贷等政策看似较
猛,但其影响最大的是北上广深等一线城市,二三线城市受影响较小。而像万科等大型房企
早已在二三线城市布局,业绩的大涨主要由二三线城市所带来。
实质性打折降价尚未真正出现
伴随着近期房企年中报、楼市库存量等各项数据的公布,关于房企资金链紧张与楼市库
存量持续积压以及楼市拐点将在今年三季度出现的预测不断,但从目前优惠楼盘的实际成交
价格来看,上海楼市实质性的打折降价的局面似乎尚未真正出现。
对此华东师范大学房地产系主任华伟认为,楼市拐点暂时不会到来,只会出现统计数据
上的拐点,房价涨幅放缓就已经是相对降价了。开发商宣传给出多少优惠并不重要,优惠后
的实际价格才最重要。
华伟进一步分析指出,在目前的楼市大环境下,实际上多数开发商没有降价的动力,开
发商资金链紧张其实最主要的原因在于拿地以获得后续开发的需要,但是目前来看,由于市
场前景不明朗,多数开发商放弃拿地计划因此没有投资需求,如此一来也就没有了缺钱的紧
迫感,房子可以慢慢卖,给出的优惠更多的是营销噱头。
王德毓