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百万两居置业方案
一个读者说起婚房之难:市中心动辄二三百万元的房子想都别想;一居室的小户型不在考虑之列,刚性需求住房怎么也得买个两室才不至于过两年又要改善;老社区不理想,毕竟是婚房;总房款要控制,绝不当房奴;路远好接受,但交通要好,总迟到不行……
8-9月份天津环城四区一些高品质楼盘集中亮相,如东丽区的华侨城、津南区的津南新城、融创中央学府等,这些项目都有交通便利、楼盘均价低于万元的共同特点,对应了婚房“两居”、“新盘”、“价格适中”、“交通便利”的要求,为购房者提供实用楼盘信息。
交通便利区域跨界
河西区向外可选西青区、津南区;河东区向外可选东丽区、津南区;河北区向外可选北辰区;红桥区向外可选西青区、北辰区。一内一外,房价差距20%以上,可能就是这20%,会影响到你的生活品质,让你不得不放弃一些亟待实现的愿望。
聪明的人,会根据交通规划选择住宅。地铁、主要交通干道都是可以保障出行便利的主要依据。有了快速路和天津大道,到达津南区津南新城、融创中央学府等项目更加方便,如果从大沽南路出发,一直向外,到东沽路右转即到。如果住卫国道附近,一直向外,驾车20分钟就能到达华侨城、东丽湖万科城……真要严格计算时间成本,不一定会比住在市中心消耗高。当然这些郊外住宅并不适合每个人,但是总有一些人的生活轨迹可以和这些项目交集,而恰好,这些品质不低、总价不高的房子就在那。
适宜自住不宜投资
津南新城、华侨城的购房者多是区域原有居民改善,或者是婚房需求购房者,绝大多数购房者都以“自住”为最根本需求。“我工作地点在响螺湾,天津大道交通便利。以后这个片区会是个大型住宅区,配套也会逐步丰富,所以选择在这儿购房。”购买津南新城项目的王先生购房就是为了满足自住需求,这个片区短期能否大幅升值并不是他购房与否的主要判断标准。
当房地产市场出现波动时,近远郊的住宅抗跌性远低于市中心住宅。从专业数据统计数字看,一些以投资为目的购买近远郊住宅的购房者都要经历相当长一段时间的持有才能得到相对理想的收益。“投资郊外住宅要对物业有相对严格的挑选,例如景观资源、物业形态,类似独栋别墅产品、未来片区有重大规划等,如果投资一般意义上的住宅产品,除非有长期持有的打算,否则收益怕难达到预期。”某专业人士提示。事实上,在房地产调控背景下,投资类人群已经得到了相当大程度的遏制,而自住需求的客群又多呈现观望状态,所谓“淡季”引发了供需方法的失衡,现在开始关注郊外住宅,正是时候。
中国指数研究院天津分院研究副总监
钟文辉
市场呈现供大于求局面开发商降低价格预期
Q:近期环城四区商品住宅供应量有何明显变化?
A:根据中国指数研究院截止到7月底的统计看,津南区可销售商品住宅就达到了13000套,8、9月份津南新城项目和融创的中央学府项目推出后,津南区商品住宅存量更高,再加上一些老盘新盘加推的情况,可销售住宅数量会有更高增长。但是从销售情况看,津南区商品住宅销售情况并不理想,根据现在该区域商品住宅的销售速度来计算,整个津南区住宅出清周期将在20-23个月,远远高于7-9个月的理想出清标准。不仅仅是津南区,事实上整个天津住宅市场的销售状况都不理想,根据天津市房管局的数据显示,目前天津市整体商品住宅市场销售在230套左右/天,远低于调控前的300套/天,供大于求是不争的事实。
Q:环城四区住宅价格有什么变化?
A:根据中国指数研究院的统计数据显示,2010年1-7月份环城四区平均成交价格为9090元/平方米, 2011年1-7月则同比增长4.79%,为9526元/平方米。整体还是增长趋势。7月单月环城四区商品住宅价格达到9750元/平方米,环比上涨2.80%,但同比出现3.35%的下滑。
Q:未来环城四区商品住宅将出现什么变化?购房者应该出手购房吗?
A:环城四区目前供大于求的现状更决定了开发商的被动局面。从环城四区住宅成交价格看,开发商已经明显降低了销售预期,均价降幅在10%左右。如果是刚性需求的购房者可以考虑在年底淡季时购房。从政府调控来看,明年是什么走向不好确定,一旦调控力度减弱房地产市场极有可能出现急速反弹。另一方面,天津商品房住宅均价在全国范围处于相对低的水平,从长期看,不存在大幅降价的可能,升值的可能性还是非常高的。
短期政策影响销售被遏制长期区域优势凸显被看好
我爱我家企划总监
陈萌
Q:楼市价格波动阶段环城四区二手住房现状?(红磡领世郡、中北镇等)
A:从近期环城四区的二手房成交情况来看,天津市国土资源和房屋管理局公布的《每日房价》数据显示,2011年7月,环城四区6862元/平方米,环比下降2.9%,是全市四大区域中成交均价降幅最大的区域。此外,8月环城四区交易仍不稳定,8月第三周(8.15-8.21日)环城四区的二手私产住宅成交量环比下降了20.1%,第四周(8.21-8.28日)环城四区成交量环比上涨7.3%,且波动仍在继续。目前环城四区的各项配套暂不完善、新增需求不足以及投资型业主占比较高等原因综合造成了环城四区在近期的市场下成交相对乏力,价格变化幅度较大。例如,西青区中北镇片区近期的成交量下降幅度较大,多数业主也主动调低房屋的挂牌价格,整体降幅在10%左右。
Q:新的郊外大盘(华侨城、津南新城等)未来升值潜力如何?
A:与中心城区相比,环城四区由于交通、生活、教育、医疗等各项配套尚不完善,造成自住型需求并不集中,片区内多为投资型需求;目前楼市的宏观调控政策仍然严厉,打击和抑制了市场中的投资投机需求,因此环城四区的项目受政策的影响则更加显著,预计短期内政策的严厉性使得郊外大盘的销售得不到支持,也会使得环外大盘项目的PK更加激烈,并且不仅局限于价格的竞争,也将体现在产品类型和品质方面的竞争,例如别墅、洋房、高层住宅等各种产品类型的分布比例等发生变化。
从长远来看,随着城市发展的不断加速,城市的外扩将成为必然。这也将带动环城区域的房地产市场出现新一轮扩张,区域市场将更加成熟,尤其随着轨道交通的完善,其楼市发展也将加速。
百万两居室项目推荐
推荐的都是总房款百万左右的房源,集中在环城四区。
别一听是环城四区就皱眉头,虽然路远些,但是自然环境好、清静,况且现在交通便利,驾车的话时间并没离谱到哪去。如果你不想做房奴、喜欢开车、喜欢安静、喜欢低密度住宅,不妨去实地看看房,颠覆一下对郊外住宅的原有印象。
津南区东沽路片区
西青区友谊南路延长线
交通状况:邻近天津大道,津晋、唐津高速,津港、津沽公路。驾车从大沽南路向天津大道方向,出东沽路出口即到。
融创中央学府
均价:9000元/平方米
楼盘位置:津南区天津大道与东沽路交口
主力户型:86-130平方米,2-3室户型 绿化率:40%
交房时间:2012年年底
物业费:暂无资料
最新动态:融创中央学府项目总占地26.5万平方米,总建筑面积约为60万平方米,容积率仅为2.2。项目预计分为三期开发,一期建筑面积为15万平方米,产品以高层、小高层、叠拼为主,并有约2万平方米的公建产品。
天津·津南新城
均价:9000元/平方米
楼盘位置:津南区天津大道与东沽路交口
主力户型:64-124平方米1-3居室
绿化率:35% 交房时间:2012年年底 物业费:暂无资料
最新动态:一期开盘销售500多套,后期房源陆续加推。规划建筑面积约301.1万平方米,目前销售30-39层高层产品。
交通状况:紧靠友谊南路延长线。开车可沿友谊路延长线,至外环线,继续前行3公里即可到达。
首创福特纳湾
均价:10000元/平方米
楼盘位置:西青友谊南路延长线
主力户型:110平方米三室户型
绿化率:35%
交房时间:2012年6月
物业费:暂无资料
最新动态:首创福特纳湾住宅建筑面积为14.8万平方米,规划为5层、6层的滨湖洋房和联排别墅形式的低密产品,容积率为1.0左右。近期推出三室户型。
远洋万和城
均价:13000元/平方米
楼盘位置:西青友谊南路与梨双路交口以东500米
主力户型:93-95平方米两室
绿化率:45%
交房时间:2012年5月
物业费:暂无资料
最新动态:远洋万和城现推出特惠房,93、95平方米全阳、通透两室。另有130平方米户型,现购房全款九八折。
北辰区双街片区
东丽区东丽湖片区
交通状况:双街新家园站附近,邻近京津公路,距规划中的地铁4号线模范小学站仅300米,邻近规划中的地铁5号线。
国耀上河城
均价:8500元/平方米
楼盘位置:北辰区双新大道与顺境路交口
主力户型:为88、119、135平方米,1-3室户型 绿化率:40%
交房时间:2013年6月
物业费:2.00元/平方米·月
最新动态:国耀上河城即将有优质房源参加团购,最高优惠3万元,预计10月中旬加推。一期高层预计2013年上半年入住,现阶段购房全款享受九六折优惠,贷款享受九七折优惠。
观筑
均价:7300元/平方米
楼盘位置:北辰区京津公路与双新大道交口
主力户型:86-99平方米两室
绿化率:42% 交房时间:2013年 物业费:1.50元/平方米·月
最新动态:观筑高层在售,户型主推两室,面积区间为86-99平方米,最低售价7300元/平方米,其中86平方米单套60余万元。
交通状况:卫国道至外环线,向东。距离天津市中心24公里,距离滨海新区核心区20公里,距离滨海国际机场10公里。
天津华侨城
均价:9000元/平方米
楼盘位置:东丽区东丽湖路以西
主力户型:洋房115-160平方米
绿化率:30%
交房时间:2012年年底
物业费:2.40元/平方米·月
最新动态:首开140余套房源,均价8000-9000元/平方米;别墅240-260平方米,均价12000-13000元/平方米,开盘当日100%净销,新品即将面市。
东丽湖万科城碧溪苑
均价:7500元/平方米
楼盘位置:东丽区东丽湖以东
主力户型:66-140平方米1-3室
绿化率:35% 交房时间:暂无资料
物业费:暂无资料
最新动态:东丽湖万科城碧溪苑7-9层到顶电梯洋房,66-69平方米一室,90-98平方米两室,128-140平方米三室,全款九七折优惠,贷款首付5成九八折优惠。