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此外,二三线城市房价的迅猛上涨势头也引起了业界担忧。尽管从城镇化加速推进、大量农村人口入城的角度看,二三线城市房价上涨是一个长期趋势,但是如果过热的投资性需求充斥楼市,房价过快上涨,势必会重蹈一线城市覆辙积攒大量泡沫,透支楼市未来的发展能力。当前,投资性需求以及房企的开发重点正在向二三线城市加速转移,为避免投机性泡沫过多而积重难返,地方政府也应未雨绸缪,通过限购培育居民理性的消费观念,抑制投资投机性需求。
但是,在住建部出台新增限购城市建议标准以后,出于房地产开发带动投资的考虑以及对于土地财政的依赖,许多地方政府推进积极性并不高,甚至出现了以限价等手段规避限购、博弈调控政策的情况。然而一个不争的事实是,在当前小企业盈利空间趋窄、部分产业利润率下滑的背景下,二三线城市房价的过快上涨势必还会形成投资洼地,吸引实体经济中的资金向这里聚集,对这些城市的整体经济发展结构也不利。
一线城市的房价暴涨周期给我们一个深刻教训。作为一项生活必需品,住房应按其使用价值定价,但是,一旦被赋予了投资功能,尤其是当掌握市场话语权、定价权的利益群体力量过大时,住房就会成为不折不扣只涨不跌的商品。而且与股票、黄金不同的是,住房既是一项实物资产,又有无数的潜在刚性需求作为支撑,就具备了更多只涨不跌的理由。过去几年火爆的住房投资氛围中,既有开发商不断推出天价房赚取暴利,又有投资者兴风作浪制造套利空间,更有中介人员推波助澜扭曲市场信息,背后还有一批专家在舆论上造势。投资性阵营过为庞大,导致一线城市房价陷入屡调屡涨的怪圈,每次调控都会引来房价报复性上涨,购房者发出的微弱声音也被淹没在鼓噪的房价上涨声音里。
如今一线城市房地产投资时代接近尾声,二三线城市房地产开发刚刚起步。随着调控深入推进,政府已经在土地出让、住房开发、销售等各个环节进行了制度修复,既限制了开发商运用高杠杆率滚动开发,又通过一房一价、打击捂盘提高了销售信息透明度。这一系列调控措施已经构成了未来楼市发展的管理制度框架,而且政府仍然有房产税、物业税等不少政策储备。只要有决心,一线城市房价理性回调的目标终会实现,二三线城市楼市的稳健发展仍然可期。