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今年只有40岁的日本株式会社NEXT的社长井上高志,26岁开始创业,以一个普通消费者的认知需求开办了『HOME'S』网站。经过14年的艰苦打拼,目前成为拥有全国360多万个物件的日本最大房地产信息门户网站。他的公司也在2006年成功上市。
人民网事先了解到,有一次,井上高志公司里面的一位员工把储有4312件个人信息的手提电脑丢失在公共汽车上。他下令公司紧急动员,用整整7天时间硬是把几千条相关数据资料一件一件准确核对复原,并在媒体主动公开这一信息。他说自己信奉今天日本“经营之神”稻盛和夫的“利他哲学”。
人民网还了解到,井上高志正在筹办一个多语种的房地产信息网站,希望能够为包括中国在内的亚洲国家和地区的客户提供房地产资讯。为此,他多次前往中国的沿海地区,他说“我要用自己的脚、自己的眼睛、自己的大脑了解中国。”11月2日下午,人民网采访了井上高志社长。下面是访谈摘要。
“中国房地产崩溃说”难以成立
人民网:作为一位经营日本房地产讯息网站公司的老板,你肯定对日本房地产市场比较了解。作为正在开拓海外市场的日本房地产业界的经营者,我知道你也很关注中国的房地产市场。在日本,对中国房地产经济是有各种各样说辞的,“中国房地产泡沫说”、“中国房地产崩溃说”都很有影响,你的看法是什么?
井上高志:从战后发展的历史来看,日本曾经历过严重“住宅不足”的时代。那个时代,东京等大城市都兴建了大量的公团住宅、市营住宅等等,首先要满足量上的需求。其后,日本才逐渐开始转型,从追求数量转向追求质量。
由此来看中国房地产市场,目前应该还是处于追求数量的阶段。由于这种数量集中在中国的大城市并且延伸到二线城市,在拆迁用地以及城市税收、市容改貌等等方面都非常引人注目,自然也成为社会关注的焦点之一。
考虑到城市的发展史,中国社会经历了一个住宅“欠债”的时代,现在也还处于“还债”的时期,各地都还在兴建“经济适用房”就是一个最好的说明。考虑到人口,中国的人口是日本的人口十倍以上,对住宅的需求量也是很大的;再考虑到中国的地域,其辽阔的程度也是日本所不能比拟的。也就是说,兴建住宅的发展空间是存在的。坦率地讲,我到中国走了许多地方,看到中国的新建住宅质量还不能说是“百年大计”的,更新换代的时间可能是在一代人之间就要进行。因此,我预料不会出现“中国房地产崩溃”。
至于“中国房地产泡沫说”,在不同的地区是存在的,但这应该还是在可以控制的范围之内。况且,泡沫是可以挤压出来的。
调控好投资动向就可以防止泡沫
人民网:尽管如此,中国人看到日本房地产泡沫破灭以后“失去的十年”、“失去的二十年”这种经济低迷状况,还是很担心中国会走日本的老路。你认为中国应该从日本破灭的房地产“泡沫经济”中汲取哪些教训呢?
井上高志:在我看来,兴建住宅首先是为了让人居住。如果把它作为投资的途径,就会引来大量热钱的涌入,就会催生出房地产市场的泡沫。上个世纪80年代日本的确出现过这种情况,半年之间住宅价格上升了1.5倍到2倍左右。往往是A公司将住宅卖给B公司,B公司又将住宅卖给C公司,C公司再卖给D公司。这种完全没有附加价值增长的住宅,在A往B流转或者往C、D流转的过程中,价格就增加了20%,到最后房子的价格涨了两倍甚至三倍。这怎么可能不出现房地产泡沫呢?
从实际情况来讲,想居住在这个地方的人,才是真正的住宅需求者。为了满足这些人而兴建住宅,房地产市场就算是健全的。反之,投资者大量涌入,最后导致房价飙升,完全超过房子的实际价值,形成房地产的泡沫。我看到中国政府在进行严格的调控,但我认为这种调控主要是针对投资者的,是针对房地产泡沫的,而不是忽视住宅需求者的,因为中国民众对住房的实际需要还是存在的。中国政府这样做,从某种程度上讲,就是汲取了日本的教训。
中国市场吸引日本房地产企业
人民网:近年来,日本一些房地产公司不断进入中国市场。与以往日本制造业进入中国相比,你认为日本房地产企业的中国市场战略是什么呢?
井上高志:是这样的。我也看到日本的住友、三井、积水、三菱、大和、东急、森等大型房地产企业前往中国,他们有的在上海、北京等兴建了一些地标性的高层建筑。
日本大型房地产企业为什么能够在中国兴建如此众多的高楼呢?显然,日本市场已经没有这种旺盛的需求了,他们留在日本没有什么发展前景。打个比方,如果说一笔房地产的投资,在日本要完全收回话,至少需要30年、50年,而投资到中国,回收就会非常快。作为一个能够进行理智判断的房地产企业,肯定会将这种投资放在中国的。所以,与其说日本房地产企业的中国市场战略,不如谈中国房地产市场的需求。
此外,伴随着中国的经济发展,特别是中国生活方式的转变,人们对房屋的需求不仅有数量上的,还有质量上的。相对来说,日本房地产企业的建筑质量还是上乘的,“大和房屋”在中国苏州、沈阳等地投资成功,与质量是有关系的。这样说来,日本房地产企业的中国市场战略之一就是提供更加优质的住宅。