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在中央和地方政府对住宅地产市场持续的调控背景下,传统住宅市场投资投机的空间缩小,但在通胀高企的预期下,房地产仍是投资者首选的工具之一。转型商业地产成为市场的主旋律,商业市场在2011年得到了迅猛发展。除了开发商,企业和个人投资者也将目光投向商业地产领域,这一趋势表现在四个方面:
写字楼
2011北京强劲的租户需求以及有限的新增供应量让市场越来越向业主方向倾斜,第四季度北京甲级写字楼空置率已降至2.7%,创过去10年来历史最低。从第三季度起,北京甲级写字楼租金超过上海,成为中国大陆租金最贵城市。全年甲级写字楼新增供应量仅55万平方米,为近7年来最低水平。在上海,第四季度甲级写字楼空置率同样再创本年度新低,由上季度的7.0%下降至本季度的4.8%。众多外资企业将把重心放在中国区的扩张,而国内企业也将日益表现出更加旺盛的需求。在成都,2011年共有四个甲级写字楼投放市场,总体量达22.3万平方米。2012年将会有超过100万平方米甲级写字楼集中放量,届时成都甲级写字楼的存量将翻倍,将给市场消化带来压力,空置率有望上升。广州写字楼租赁市场自2011年第二季度开始持续活跃。2012年写字楼新增供应将进入高峰期,预计市场的整体空置率将上升。在深圳,国内经济稳定增长成为推动甲级写字楼租赁市场上行的动力,2011年租金明显上涨,但第四季度涨幅有所放缓。
城市
北京
上海
成都
广州
深圳
第4季度甲级写字楼平均
有效净
租金
*
507元/平方米/月
414元/平方米/月
155.7元/平方米/月
216元/平方米/月
268元/平方米/月
环比
上涨
11.7%
0.6%
0.58%
3.85%
2.4%
*有效净租金:跨国公司租用的500平米左右,3年租约,位亍中层的甲级写字楼面积的成交价,转换成使用面积幵考虑免租期以后的价格
零售地产
宏观经济的积极表现提升了中国消费者的信心指数,不断增长的购买力将推动中国零售地产的发展。受到欧洲及美国经济不确定性因素影响,国际零售品牌纷纷瞄准中国一二线城市作为扩张重点。租金方面,北京商铺市场表现活跃,优质商铺租金总体呈现小幅上升。在上海,受到国际零售商在上海的扩张计划影响,市场对优质零售物业的需求旺盛,租金不断被推高。但在可见的未来大体量商业新项目即将入市,传统的零售市场格局将面对挑战。根据高纬环球的最新调研显示,未来两年将有22个建筑面积在5万平斱米以上的商业项目投放市场。大规模未来供应量或将导致空置率上升。
投资
2011年投资市场活跃,由于住宅投资受政策严控影响,资金涌入商业地产领域,尤其在住宅被限购的城市这一趋势表现更加明显。在全球经济不确定因素增多的背景下,中国越来越明显成为投资者青睐的主要投资目的地之一。
工业物业 2011年中国工业物业持续升温。随着产业升级,相对发达地区的工业物业需求逐渐上升。而电子商务的发展也推动了仓储物流行业的持续发展。(数据来源: 高纬环球)