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2011年,在颁布了房地产税收、房地产信贷、房地产交易和土地方面一系列新政的情况下,对利率的调整,对银行贷款的收紧以及对信托融资的规范和监控等政策使房地产企业的融资渠道受到了新的挑战。而房地产开发企业融资缺口的扩大为多元化融资渠道带来发展空间。有业内人士表示,房地产基金或将成为一个有力的融资渠道,“由于房地产基金参与项目管理、投资目标更具针对性的特点及其操作灵活、投资策略保密、运用财务杠杆灵活等方面的优势,加之政府对私募股权投资基金(PE)制度建设的政策导向支持,房地产基金在房地产融资市场上将占据越来越重要的市场份额。”
DTZ戴德梁行华北区投资部主管及董事王宇涛分析认为,目前国内房地产私募股权基金主要分为三种形态:第一,以开发商为背景主要投资自由项目的房地产私募基金,如金地集团在香港全资成立的资稳盛投资基金管理公司,复地集团成立的上海复地景业股权投资合伙企业,由复地投资、阳光100、全国工商联房地产商会以及北京银信投资等五家机构联合发起设立的盛世神州地产投资基金等;第二,专业地产及金融人士组成的独立房地产私募基金,如复星集团旗下的星浩资本、高和投资等;第三,国企与政府背景的房地产基金,如北京工商联房地产商会及北京市住建委试点的公租房保障房基金、金融街控股和汉威资本人民币基金、海航置业集团准备发起设立的人民币公租房地产信托基金,以及首创集团、中粮信托、华润集团、中信产业基金、中信信托等筹备中的人民币房地产私募基金等。
专家认为,2011年,国家宏观政策对房地产行业资本市场直接融资和银行信贷的调控,促进了中国市场中私募房地产投资基金的发展,无论在募资和投资方面均较往年实现大幅增长。据清科研究中心数据显示,2011年前11个月,共有26支可投资于中国大陆地区的私募房地产投资基金完成募集,募资总额达36.42亿美元;投资方面,前11个月中国市场中共完成房地产投资35起,交易总额22.2亿美元。
事实上,今年地产基金发展势头非常迅猛,根据国家发改委最新公布的备案股权投资企业列表,盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司旗下的北京盛世神州房地产投资基金(有限合伙)成功备案,成为第一支在国家发改委备案的私募房地产投资基金。业内人士表示,对于快速发展的中国私募房地产投资行业,能够尽快明确监管归属,规范操作,对保障投资人利益以及促进行业健康发展具有积极推动作用。