|
||||
提议广受关注推出尚存疑难———
近日,提议海南征收商品房“空置税”的话题引发了多番讨论。很大原因在于影响房地产行业的政策已成为众人关注的焦点,涉及税制改革的话题更是火热。不过,对于“空置税”的话题拿出的建设性意见却不多。而从实际角度考虑,海南市场的特殊性决定了这里并不是开征空置税的“优良试验田”。
●市场平淡回归
海南市场且慢加码“空置税”
周末的午后,在海南三亚湾附近某高档楼盘售楼处,空空荡荡的销售大厅里只有两个销售人员在聊天,没有一个看房人。在问及近期销售的情况时,一位姓李的销售经理表示,去年年底的时候成交过一套,此后就一直是零成交。受制于房地产调控带来的影响,来看房的人也非常少。
尽管该项目已经是现房了,但项目周边依然显得很冷清。销售人员表示,现在的季节属于旅游的淡季,而在他们这里买房的人士大部分都是在度假时才和家人来这里住。因此平时这里人比较少。而对于海南“空置税”的传闻,这位姓李的销售经理表示有所耳闻,但是他觉得在海南算“空置率”本身就是一件“好笑”的事情。
“这几年海南房产市场走得这么快,大家都知道是有‘国际旅游岛’的概念作支撑。而在三亚买房的人当中,非海南人群占了大多数,他们要么是看重这里优美的自然风光,要么是想给自己准备一个季节性的度假居所,但不管怎么说他们都不会在这里常住。一方面要用‘国际旅游岛’的概念吸引人,另一方面又要对吸引来的人征额外的税,这不是很矛盾吗?”他说道。
实际上,海南当地的不少地产业内人士都持有类似的观点。陵水骏晟房地产开发有限公司总经理全华钢表示,自从房地产调控大幕拉开以来,海南多个城市的房地产成交量与成交价格都出现了退烧,不少前期炒成高价的项目也都出现了有价无市的情况,这都说明了已有调控措施的有效性。而对于海南这样一个主打旅游概念的省份来说,空置税的提法并不合适,至少在现阶段是没有必要的。
●细节难题尚多“空置税”概念亟待理清
除了市场对于空置税的阻力,技术性的细节问题也是目前外界对空置税争论的焦点。据媒体报道,此前海南部分政协委员所作的调查显示,三亚商品房空置达到80%以上,大东海和海坡片区的空置率甚至达到90%左右。正是基于此,部分政协委员建议海南省应率先开征空置税,解决海南商品房空置率过高问题。
有业内人士表示,海南房地产市场空置率高是普遍存在的事实,但涉及税收的制定就要非常谨慎。曾经人们探讨空置率这一问题时,一个现实的问题就是无法大范围统计空置率,由此衍生出“数黑灯算空置率”、“查电表算空置率”等一系列令人啼笑皆非的方法。这些问题在海南同样不好解决。
除此之外,对于海南而言,旅游地产的属性决定了外省人在这里的居住时间千差万别,有的购房人每年来一次,有的购房人两三年来一次,还有的购房人虽然自己不经常过来,但是他的亲属、朋友会不定期过来,因此如何界定“空置”也是一个难题。如果将空置房定义为开发商建成而没有销售出去的商品房,那么无法起到打击投机的作用,而如果定义为非自住的多套房产,则还需要全国个人信息系统的建设与完善。
法律界的人士则表示,空置税的征收与许多法律存在并不兼容的问题,如果施行,“空置税”是一项新的税种,需要通过一系列相关法律程序才能实现,这并非短期内可以达到的。
●市场逐步理性应等待更佳时机
业内人士表示,征收“空置税”的本意是减少社会资源的浪费,让更多的炒房者把手里的房子以合理的价格转卖给刚需人群。从这个意义上说,在合适的时机征收“空置税”能够起到平稳市场的作用。
但是从另一个方面来说,征收空置税应该从具体市场情况出发,而不能搞一刀切。在一些已实施“空置税”的国家,如德国、荷兰、法国、日本、法国,以及美国一些州,具体措施都是紧贴地产市场来设计的。
从目前海南的地产市场来看,两极分化较为严重,即使“空置税”征收施行后,海南开发商和炒房者开始降价售房,但买不起房的人依然买不起房,因为像海南海景房和别墅再降价也不是普通消费者能承受得起的,更何况在大幅度降价销售和缴纳“空置税”的选择上,几乎没有人会选前者。而且一旦炒房者和开发商真的开始抛售房产,其对经济的影响也不容忽略。
海南清水湾旅业有限公司营销总监严琰表示,春节期间三亚的楼市表现平淡,但对于价格较低的项目来说,成交情况明显较好。而对于前期价格涨幅较大的楼盘,却鲜有成交。“这种情况说明购房者正在理智关注楼市,性价比高的楼盘依然受青睐。如果在市场刚刚走上理性发展道路时推出‘空置税’的议题,可能会对海南楼市造成一些不必要的波动。”严琰说。