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龙年到来,房地产市场仍是人们关注的焦点。由于国家连续出台的一系列宏观调控政策,近期人们看到在房地产市场已经呈现出政策实施的累加作用:保障性住房建设量增加;商品房结构得到有效调整;商品房价格增长幅度得到有效控制。
新年伊始中央政府已表明要巩固房地产市场政策效果,促进房价合理回归的态度。要实现这一目标,在2012年还应出台一些与融资相关的政策,使房屋需求者及相关房地产企业的融资渠道得以拓展,这已成为房地产业界关注的敏感话题。
由于近年来中央调控房地产市场的政策主要采用的是严控房地产企业贷款、对部分购房者贷款进行了限制。这种政策持续实施后当下楼市的价格问题得到了缓解,但是在各地现有政府财政资金紧张的情况下,房地产市场主体的融资空间缩小又将对保障性住房资金支持力度构成负面影响,为经济适用房的供给量产生负面影响。限购政策抑制了投机行为,但对改善性住房购买行为的限制等于积累“刚需”,积累未来市场出现房价报复性反弹的风险。因此,可以预期未来国家出台的宏观调控政策将会涉及拓展房地产融资空间问题,其内容将包括房地产企业融资,个人买房融资两个方面。
房地产企业融资空间的拓展政策主要体现在:对介入廉租房、公租房建设民营企业给以信贷资金的支持,以提升对保障性住房建设资金的支持力度,增加保障性住房的供给量;完善公积金贷款制度,扩大公积金的受益范围;放松个人住房首套贷款首付和利率,对购买首套房和首次改善住房(卖掉唯一住宅,购买一套新商品房)的购房者,重新恢复房贷利率优惠政策,以利于释放刚性需求。房地产市场在发展政策既定的情况下,需要解决的瓶颈问题就是融资,政府适时、适度地调整融资空间的政策,有利于“房价理性回归”目标的实现。