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在外界纷纷猜测中国经济底部何时到来时,中国老百姓却在讨论另一个话题,中国房地产何时见底。但要回答这个问题非常困难,因为高库存、融资难等问题直接横在了开发商和置房者面前。
昨日(4月9日),带着对中国房市的种种疑问,《每日经济新闻》参加了渣打银行电话会议。渣打银行发布中国房地产调研报告,此次调研时间为2012年2月底到3月初,主要针对二、三线城市,覆盖城市包括成都、武汉、南京、杭州、西安、石家庄、中山和肇庆。渣打银行认为,目前房地产市场“虽然寒冷,尚无冰冻”,在库存增加的压力下,楼市尚未抵达最低价。
房价最多降20%
虽然今年春节期间的楼市成交量比较清淡,但从2月之后,已有越来越多的楼盘抛出所谓“谷底价”,随之而来的销售量也出现了一个回升的态势。那么房价是否真正已到谷底?对此,渣打银行认为,目前房地产市场“虽然寒冷,尚无冰冻”,在库存增加的压力下,楼市尚未抵达最低价。开发商认为,未来房价将继续下滑,20%的降价将足以触发销售回升。
昨日(4月9日),渣打银行发布中国房地产调研报告。根据其在中国内地8座二、三线城市中对30家房地产商所做调查问卷和研讨,该行估算,到2012年年末,去全国商品房库存的时间将升至35个月。只有出现销售回暖或开发商减少新项目开工的强况,库存状况才会好于这一估算。渣打银行大中华区研究部宏观分析师申岚告诉《每日经济新闻》,开发商对于未来的销售状况比较乐观,而乐观的信心部分源于对房价下调可能带来的市场反应,近三分之二的开发商称10%~20%的降价带来了良好的销售数据。3月的销售状况不错,而4、5月通常也是一个销售旺季。由于库存量比较大,整个去库存的时间可能需要持续1~2年,在这期间,也会对价格有一个下压的作用。
值得一提的是,近期湖南、湖北、广州和深圳等地陆续传出将接棒重庆、上海试点房产税的消息。房产税试点扩大对楼市成交量以及房价的影响究竟几何呢?对此,申岚向《每日经济新闻》表示,房产税的征收在长期肯定是一个趋势。目前,地方政府依然比较依赖土地拍卖收入,预计在未来,房地产税会逐步替代土地销售,成为地方政府的收入来源。但是这个房地产税的整个推进过程可能会比较缓慢,预计今年将会增加两个房地产税试点城市,所以在短期内,房产税对对楼市成交量以及房价的影响可能有限。
融资环境有所改善
融资环境方面,渣打调查显示,虽然房地产开发商近期境况依然艰难,不过自2011年第四季度以来融资环境并没有进一步恶化。其中,资金捉襟见肘的房地产开发商数与上一次调研结果无异,为了筹集现金而出让土地或工程项目的开发商数量也没有变化。
渣打表示,事实上银行已经加大了对房地产市场的融资力度,房地产开发商融资成本趋于下降。最新数据调查显示,目前工程项目开发的银行贷款平均利率为9.2%,略低于此前一次调研得出的9.9%;而信托公司平均利率则为17.2%,也低于上期调研时的20%。
值得留意的是,渣打表示,随着信托融资监管力度加大,小型开发商相较于大型开发商而言将很难获得银行与房地产信托的青睐。资料显示,在30家开发商中,有25家开发商认为自己将在今年二季度和三季度因还款高潮到来临而面临资金紧张。渣打指出,在这样的情况发生时,开发商很可能会考虑到信用记录,不愿意拖欠银行和信托贷款,而是拖延付款给供货商和当地政府。
房地产政策预期方面,除正在实施中的下调房贷利率外,77%的开发商认为房地产调控大方向在未来三个月内不会改变。不过未来若有松动,开发商预期政府将实施放宽银行贷款,允许信托贷款展期,放松限购和地方政府收购开发商手中的项目用作保障房。