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最近,有读者致电咨询说,自己在购房时,与开发商签订了一份《商品房认购书》,约定以80万元的价格购买某小区正在建设的房屋,签订《商品房认购书》后3日内支付5万元定金,30天内支付首付款40万元,余款办理按揭贷款,2014年5月交房,入住时具备供水、供电等条件。这几天,开发商催我支付首付款,可是最近一段有传闻说开发商资金紧张,无力进行后续的开发建设。我想知道自己与开发商之间签订的《商品房认购书》属于《商品房买卖合同》吗?我是否有权拒付首付款,并且还可以要求开发商退还定金?
就问题,天津众磊律师事务所李智丹律师进行了答复——
《商品房认购书》等同于《商品房买卖合同》吗?
开发商在商品房预售过程中,往往通过签订订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录等多种形式销售商品房。一般来说这类协议只要具备了《商品房销售管理办法》所要求的基本内容,如合同当事人名称、商品房基本情况、购买房屋的位置、面积、价格、房屋交付条件等条款,且其他内容不违背国家法律、行政法规规定,同时开发商已经按照约定收取了购房款的,应当认定这类协议属于商品房买卖合同。
但这类协议即便具备上述条件,也并非一经签署即产生效力。我国对商品房预售实行的是行政许可的监管制度,该制度要求开发商在进行商品房预售前,应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记,房地产管理部门审查其是否具有《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等材料,现场勘查后符合条件的予以核发《商品房预售许可证》。开发商取得《商品房预售许可证》后才可以进行商品房销售。
因此,您与开发商所签订的《商品房认购书》是否生效,需要看该商品房是否已经取得《商品房预售许可证》。如开发商在签订《商品房认购书》或您起诉时还没有取得《商品房预售许可证》,您有权拒付首付款,并有权要求开发商退还定金。
律师提示您,在购买商品房时,应当要求开发商出具《商品房预售许可证》,查验许可证上的售房单位名称与商品房买卖合同上售房单位名称是否一致,所购房屋是否在许可证允许的范围内,再与开发商签署《商品房买卖合同》。