|
||||
4月19日,由赵智强主导的杭州个人合作建房项目正式接受网上报名,这是继温州、北京之后,该模式进入的第3个城市。
据赵智强介绍,半年前杭州项目就已启动,目前已经看中杭州城西近郊的2宗宅地,其中1宗已被某开发商竞得,但迫于楼市下行压力想出售,目前双方正在洽谈中。杭州市民可以以股东的形式参与合作建房,杭州自建房项目房价初步预算约为6000元/平方米,至少低于市价4成。
不过,虽然已经进入3个城市,业内对该模式是否能够最终成功依然持怀疑态度。有观点认为,合作建房存在着很多争议和法律空白,为了便于监管,即便已经接近完工的温州项目也被迫转为商业开发模式公开摇号卖房,参与者未必能分到房,这已经偏离合作建房的初衷。
同时,转入商业开发轨道的合作建房模式已无法规避各项开发税费,土地获得价格也完全市场化。当前,地价高企、建安成本高涨,发起者承诺的低房价能否兑现尚待检验。
进军杭州
“半年前在杭州就已经启动了,现在拿地我们已经谈得差不多了,所以才公开。”赵智强表示,他已与合作建房团队成立了“杭州康合房地产信息咨询有限公司”,将以该公司的名义运作杭州个人合作建房事业。
同时,为了公司化运作,赵与新加盟的专业人士组建了一个公司——杭州康合房地产有限公司运作杭州合作建房项目,由赵智强出任董事长。
据赵智强介绍,在杭州与建房项目负责人的合作方式,将借鉴温州的个人建房界负责人之间合作的成功模式。杭州市民可以以股东的形式参与合作建房,参加者抓阄分取户型,但分得的仅是所对应户型的“房屋分红权”。因为商品房销售规定,所有房源须上网销售,参与者未必能购得所选户型,但可以获得该户型出售后的分红收益。
目前,杭州个人合作建房的目标地块共有两块,均在杭州的城西,大约在文一西路的方向。赵智强表示,本着拿地“低调、保密”的原则,目标地块暂不对外公开,只有正式加盟的成员才会带去看地,而且事先还需要签订保密协议。
按照该项目团队的初步预算(“地价”加上“建安成本”再减去“一二层店面和地下室及车库市场价出售后的收益”),杭州个人合作建房价格约为6000元/平方米,而目前周边区域商品房均价约为15000元~16000元/平方米。
对于合作建房筹集资金的安全问题,赵智强表示,将借鉴温州的模式,与一家杭州当地银行或信托机构签订资金监管协议,以保证资金的绝对安全。他们已跟一家银行和一家信托机构达成初步意向,不久将签订正式的监管协议。
模式质疑
虽然赵智强的合作建房模式已经运作超过7年,对于该模式的开发前景,业内依然颇多质疑。
2005年2月,赵智强以他任秘书长的温州市市场营销协会名义发起个人集资建房,2006年11月成功竞拍到温州一宅地,成为国内率先拿地、开工建设的“个人集资建房”项目,目前该项目已近完工。
有业内人士指出,目前合作建房运作轨迹已经偏离了“自建房”的初衷。由于合作建房缺乏对应的监管政策,温州合作建房项目已经转变为商品房开发模式,当初的参与者均以股东名义参加运作。房源建成后,也按照商品房运作标准,最终公开摇号销售。这意味着当初的参与者可能买到房源,也可能只享受到房源销售的利润分红。
同时,对于温州模式再度进军其他城市,业内并不看好。2011年12月,赵智强宣布与孟宪生、石彪等律师一起成立北京中康城投资顾问有限公司,将温州个人合作建房模式搬到北京。不过,由于该项目看中的此前于凌罡所拿的地块竞争激烈,北京首次拿地宣告失败。目前,北京项目依然处在预报名阶段。
“不看好能运作成功。”《住在杭州网》副总编辑、首席评论员丁建刚告诉本报记者,因为合作建房也要按照商品房模式运作,仍然委托开发商来开发,既然是开发商开发,5.5%的营业税是一定要交的,据说还要给开发商2%的管理费,还要给银行3%的资金管理费,这样一来,如此高的成本能否支撑发起者承诺的低房价需要检验。
而杭州当地一位开发企业负责人则直言,目前杭州城西的地价已经3000元/平方米,如果建成的房源售价6000元/平方米,所有成本最多只能控制在3000元/平方米,这个价格在杭州“根本不能建造出商品房,除非是质量较差的房子”。