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当时针再次临近5月12日,哀伤不由地袭来,而读者诸君一定知道哀伤所在。4年前,那场大地震令山河破碎,多少旖旎家园化为乌有,也令国人内心的伤痛挥之不去。如今,又一年祭奠到来,所幸逝者安息、生者自强不息,昔日废墟已落成新的家园。而中国房地产报记者也于近日踏上了这片曾经承载了无数悲恸的土地,探寻她的重生路径。在这里,我们看到了新生活的美好愿景,也见证了其间的艰辛与困惑。
-实习记者陈祥李楠成都报道
这里是天府金彭、蜀汉名区,这里是灾情最重的10大区域之一。作为成都面积第二、人口第三的县级市,彭州的受灾地区主要集中在农村,其农房重建一直被作为重点工程而备受关注。
据悉,彭州在灾后需要重建的农房总量约6.8万户,总规模近800万平方米,其农房重建工程在成都市灾后农房重建中体量最大,比例高达49.85%。而在2008年以前,彭州农房一年的建设量还不到100万平方米。
值得注意的是,在体量庞大的重建工程中,彭州率先开展了土地银行试点。此举不仅促进了农民集中居住后生产方式的转变,也破解了彭州灾后重建自筹资金的难题。
求解自建房质量隐忧
据了解,彭州市农村住房重建共计67043户。如今,459个农房重建点、总建筑面积778万平方米、总投资121亿元的农房重建工程已经全面完成。
在重建农房的模式选择上,彭州市主要采取统规统建和统规自建两种方式。统规统建指的是由政府统一规划建成小区,村民按人均35平方米无偿分得住房;统归自建则是政府统一规划自建点,再以户均2万元的补贴扶持村民建房。
据悉,约有80%的村民选择统规自建的方式进行重建。这些规模庞大的自建房对政府部门在施工监管和质量把关方面提出了挑战。
此前,彭州市曾针对自建房屋专门出台了“创新自建房质量安全监督体系”,并在《彭州市关于加强农村建房质量安全管理的意见》中规定,实行统规统建的中心村和农村居民点,均由具备法定资格的设计和施工单位承担设计和建设任务,并应委托监理。实行统规自建的中心村和农村居民点,经统一立项、统一报建后,由乡镇政府按规划审批,并对开工条件进行审查。乡镇政府须向建房农户提供房屋设计图,审查施工单位(或技术工匠)的资格和能力,并与质监机构加强衔接,统一受理施工合同备案、质监备案。
但有知情人士透露,由于统规自建房屋数量大、规模分散,在具体执行过程中,监管不力的情况时有发生。“乡镇政府承担着审批、审查、设计甚至质检等多重角色,一职多能很容易造成监管失效,自建房质量问题也由此而生。”上述人士说。
为此,彭州市专门开通针对农房重建过程中质量问题投诉的渠道,明确和公开投诉处理的责任主体和处理程序,发放到全市每个重建户,并由纪委不间断抽查投诉的受理情况。
土地银行的融资杠杆
在政府统规统建的重建点,制度的创新让其中一些重建点成为明星工程,磁峰镇鹿鸣荷畔便因土地银行这一模式变革而备受关注。
鹿鸣荷畔推出的土地银行运作模式是农户将土地以一个合理的价格存入土地银行,再由土地银行盘整和改造后租给龙头企业和种植大户,然后对农户实行保底分红。
土地银行最早由鹿鸣荷畔试点,目前已在小石、涌华等五个村推广。据悉,彭州市农房重建加上基础设施配套共需资金逾100亿元,通过土地银行,彭州节余近3万亩宅基地,筹集了约55亿元的重建资金。
然而,值得注意的是,由于重建资金需求的急迫性,地方政府在融资过程中往往急于求成,由此导致租赁企业颇为强势,土地银行在一定程度上缺乏对利息定价的话语权。
一位西南财经大学专注于研究土地权益的教授表示:“农民、土地银行和企业在短期利益上已达成一致,但长期利益的冲突是未来土地银行能否持续发展的重要隐患。随着CPI的不断攀升,租金购买力不断下降,农民的‘存地’意愿将大幅度下降,但企业的土地使用合同却长达二三十年。如果不能找到一条处理土地银行、农民和企业三方长期利益冲突的途径,土地银行难以大规模推广。”
不过地方政府也意识到了这一弊端。一方面对多家土地银行进行联合和重组,以形成规模效应;另一方面增加“存地”农民的收益。目前,彭州部分试点土地银行地区的农民除了可以获得“存地”的利息收入外,还能够成为土地承包方的员工,获得额外的劳务性收入。