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过去两周,信息面非常嘈杂。由此对地产投资将产生的影响是,在当前房调态度,以及为来投资环境仍具有较强不确定性之下,可预期未来一个短周期,房企决策层的主动追加投资意愿,将会降到新低。
在宏观领域,未来一个阶段,改革将是舆论关注的主基调。今年两会的《政府工作报告》中,提到改革的地方近70处。
在房地产市场层面,政策可能引发“超调“的可能,并非不存在:
对房调的市场解读,在置业投资心理上产生了实质影响。央行最近的调查结果,“居民购房意愿降至13年来新低”。这条信息的潜台词是,在内地房地产黄金十年后,房地产投资价值迎来了第一次下跌期。
而房企的预期,在各种综合因素影响下,也出现了实质性变化。从近期一二线城市高端项目的促销信息看,实质性的价格深调,正式开始。
至于什么是“合理的房价”,从《人民日报》日前文章的讨论定位看,显示在官方媒体的视线里,“合理的房价”同样是猜测。由此,猜测房调的底线,已难有结果。
对于可能的“超调”,我们认为并非仅仅引发资产价格变化那么简单。如果对应“美国3月份房地产救市政策成功退出”,这条信息的思维逻辑去思考。可得出的结论——内地房地产近几年本质的供小于求格局,在房调继续再扭曲供应后,2013年或许需要的刺激供应政策。
从房地产行业所遭遇的困难看,皆在加剧:
当前开发贷未有变化。同时,房地产信托在兑付压力下,流行的“接盘”,更多是基于监管层的要求而对风险的延迟。在市场流动性未解决下,地产信托在被动的为“2011年行业替代资金角色买单“。
在房企经营层面,2011年年报进入披露期后,品牌房企2012年保守策略一览无垠。同时部分大型品牌房企的困局,也在揭示,对一个高度依赖宏观经济、高度依赖金融支持、高度依赖政商关系的行业而言,未来的行业整合,不仅仅存在于中小房企,少数大型房企同样存在变数。
不过,在市场、行业多数为被动调整中,确有3-5只实力型房地产基金“鹤立鸡群”,在主动的进取投资。这几家地产基金有几个共同的逻辑——(1)质疑房调政策的可持续性,以及看好2013年因为潜在可能出现的供求关系紧张,可能导致的市场反弹。(2)在投资领域上,倾向选择商业地产和产业地产,可以实现“退中求进”。(3)基金在募集资金上具有优势,并且在项目选择和投资回报率控制采取了合理策略,有利获取优质项目合作机会。