限购导致的住宅投资受阻，却意外的成全了商业地产。个人纷纷投资商业地产项目，在北京市场上延续多年的投资者偏爱住宅项目的“商住倒挂”也在今年戛然而止。

　　亚豪机构数据显示，截至目前，北京在售的望京SOHO、保利东郡等四个商业项目销售额均超亿元。商业地产价格也同比上涨12.3%，远超住宅项目。

　　市场发现商业地产多个项目销售过亿

　　“我们这新开一个写字楼，您有兴趣购买吗？”近日，在某银行工作的李小姐常接到楼盘推销员的促销电话，与往常不同的是，以往打电话的人都是普通住宅销售员，这几次都换成了写字楼。

　　虽然李小姐觉得这电话莫名其妙，自己宁愿买住宅也不买写字楼。但是北京市场上对商业地产的购买潮已经悄然掀起。

　　据记者了解，大兴绿地中央广场的写字楼早已直接对个人出售，而龙湖长楹天街、望京SOHO，也都是散售给个人投资者。

　　房地产交易管理网数据显示，目前望京SOHO、保利东郡、国投广场、绿地财富中心4个项目今年销售额已经过亿。

　　绿地中央广场自去年三月以来，已售出1184套写字楼，成交均价18921元/平米，累计销售额高达20亿元。销售业绩要比住宅好得多。

　　北京统计局数据显示，截止到5月14日，北京共售出商业、写字楼12万平米，比去年同期增长了34%。

　　行业分析开发商从住宅转向商业地产

　　近期商业地产如此火爆，亚豪机构副总任启鑫认为，是楼市中对住宅地产的政策打压，将投资投机需求挤出住宅市场，商业地产租金回报稳定的优势才再度得到投资者的认同。

　　如今，从住宅市场抽身出来的大量投资客正手握着大笔资金，目光锁定在有稳定回报和升值潜力的商业地产。

　　另外，开发商转战商业地产已是大势所趋。万科、招商等原本以传统住宅开发为龙头的房企，正在积极投身商业地产，成立独立的商业地产开发公司，以重塑复合化的地产开发模式。

　　除此以外，苏宁、家乐福、沃尔玛等大型零售商也成立了房地产开发公司，主要开发商业地产。一时间，无论是以往以从事住宅开发为主的专业房企，还是不具房地产经验的下游承租使用方，均涌入商业地产开发领域。

　　据北京市统计局最新统计数据显示，2012年1-4月，住宅完成投资309.8亿元，下降25.7%，但是写字楼完成投资76.3亿元，增长81.7%；商业及服务业等经营性用房完成投资77.1亿元，增长3.9%。

　　价格走势2011年开始价格加速上行

　　一直以来，商业地产价格增长都比不上住宅项目，据亚豪机构统计数据显示，2006年，北京商品住宅的成交均价为8099元/平米，之后进入快速上行通道，到2010年已涨至20522元/平米，四年间住宅成交价实现了1.5倍的增速。

　　相比而言，商业地产的价格曲线则较为平滑，2006年，商业、写字楼的成交均价为13938元/平米，是当年住宅价格的1.7倍，2010年升至21836元/平米，仅比住宅价格高出6.4%，相比2006年，四年仅上涨了56.7%。

　　但是，从2011年开始，商业市场价格开始加速上行，当年北京商业、写字楼成交均价高达24514元/平米，同比上涨12.3%，而同期住宅价格涨幅显著收窄，仅有6.3%，商业价格开始补涨。

　　购买提醒

　　对于目前市场上的商业地产投资风，任启鑫却表示，目前开发商蜂拥而至开发商业地产与经济增速并不相符，目前来看本身就积蓄了泡沫，所以对于个人投资者而言，商业地产投资有风险，出手需谨慎。

　　任启鑫对普通购房者提出了几点建议：

　　第一，要目光长远。

　　作为一种投资行为，一个项目的投资回报率必然是购房者的核心关注点，商业地产本身就是追求长期的物业增值，除了租金回报外，还应该评估5-10年后的价值增长潜力，不能简单地依靠短期炒作来获利。

　　第二，隐形门槛高。

　　虽然目前投资商业地产没有“限购令”，但是对购房者的资金、资信门槛的要求并不低。商业贷款首付最低50%，年限最长仅有10年，且目前无法享受利率优惠及公积金贷款，这意味着按揭贷款的话，月供会非常高。

　　另外，银行对贷款购房者的审查也比较严格，包括征信、资产状况等等。

　　第三，与开发商投资开发一样，购买商业物业也需要一定的专业知识和商业眼光。

　　如果只考虑到投资成本而选择购买位置不佳的铺位，很可能遭遇租也租不出、卖也卖不动的窘境。