“地铁上盖，不限购，绝版，低总价……”您的手机里是否收到过类似的楼盘广告？

　　用商业、办公项目报批，以住宅形式销售，“商改住”的LOFT户型曾经作为单独产品在楼市畅销了很多年，但宏观调控深化，政策制定越来越有针对性，随着一则《通知》的颁布，北京市开始清理商业立项住宅销售的楼盘。

　　LOFT被拒的政策，到今天已经实施一年，政策实施前报批的项目，在市场上还有不少待售，由于不再可能有新产品面世，这些单元将成为“绝版”，购房人如何看待这最后的商改住？

　　回顾

　　调控深入北京对“商改住”说NO

　　2004年，北京广安门外一个叫“荣丰2008”的楼盘，让皇城居民第一次知道了什么是LOFT，这种销售面积不大、使用面积不小的户型，可以让很多小白领节约购房资金，同时上下层居住的方式，又给很多有年轻心态的人带来生活情趣。

　　由于总价相对较低又有复式跃层概念的户型，LOFT户型一经面世就受到少壮派购房人的关注。

　　LOFT刚开始曾经多为住宅立项，土地使用权70年，随着房地产发展市场越来越好，很多商业立项的房地产项目将LOFT产品作为住宅销售，虽然理论上土地使用权限只有40或50年，但由于总价远远低于普通住宅项目，尤其在宏观调控之后，商业立项的房地产项目不受“限购”的限制，类似产品一直销量不错。

　　但是2011年一纸政策，从“厕所”管起，让热衷于把商业办公项目当住宅卖的开发商无法再打擦边球，市场上LOFT的产品不再供应。

　　2011年5月16日，北京市住建委等五部门联合出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，严禁“商改住”等违规行为，《通知》从2011年6月1日起执行。

　　该《通知》规定，商业、办公类项目将不得每户单独设卫生间；若开发商自己打隔断，分成多个房屋当做住宅出售，将不能办理房产证。

　　通知要求，严格按照规划，商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。

　　市场

　　　LOFT：楼市寒冬期保持一定成交量

　　从上述政策颁布之后的一年里，在北京楼市普遍房价看跌的走势中，LOFT产品却由于其“不再生产”和“不限购”的理由，面对很多产品都无人问津的市场现状，“商改住”一直保持着平稳的成交量，虽然不能跟前些年相比，但终归没有让开发商进入资金链的窘境，因此价格上也没有大的降幅。

　　保持一定的成交量，不是开发商拼命吹“绝版”和“不限购”造成的，购房人在严控高房价的严厉政策下还能够掏钱买房，有其固有的原因。

　　购房人张宇没有“连续五年纳税证明”等手续，无法取得购房资格，但年近三十的他不肯再住合租房，未婚妻总觉得夏天出入卧室遇见其他房客很不方便，于是两人选择了中弘北京像素一套总价80万的LOFT。

　　4月份以来，中弘北京像素推出新房源，总价不高两人能承受。

　　他们确实不是因为“绝版”而出手，本身买这个户型不是为了投资，“绝版”导致升值不是他关心的事儿，相反，“地铁上盖”和园区绿化却是使用功能最强的两项。

　　他俩一个在国贸的某银行做数据管理工作，一个在通州某商场担任楼层经理，在这里长住，除了总价，交通和环境是最紧要的。

　　LOFT户型，买一层得两层，这是购房人普遍的认识。总价低于相同面积的平层户型、不限购和交通便利造成了在“地产寒冬期”，“商改住”保持一定销量的理由。

　　心态政策打压不影响购房者抢购

　　严打“商改住”，既没有造成购房者对LOFT敬而远之，也没有造成购房者“逆反”抢购。

　　购房者张宇在对记者说起他对政策的认识时说，他认为“严打”只是调控手段“落地”的一种表现，既不能造成LOFT就此绝版升值，也不会产生新的歧视性政策跟进。对于“商改住”会不会被政策“搞臭”、市场上不让流通、居住者后期费用增加，购房人一点也不悲观。

　　很多购房人在刚接触LOFT的时候，都因为其商业、办公的身份而担心使用费用的巨额超支，“水、电都是工业的，贵死你！”不知情的亲友曾经这样劝告购房者，而一些人也确实被吓住了，徘徊不敢出手。

　　法晚记者在对几个“商改住”项目的调查中发现，不少项目在开工之后通过各种政策和手续，给整个小区办理了“民水”、“民电”，只是由于此举属于政策“擦边球”，不便拿出来写在购房合同或物业合同中，但业主实际入住之后，享受到优惠是确实的。

　　中弘北京像素营销总监龙坤给记者算了一笔账，看似很昂贵的商业用电、用水，其实对于一个家庭来说，相比民用水电超支并不多，按三口之家来计算，每个月使用200度电和10吨水，这里面的差价只有108元。无论居住面积有多大，用水用电是固定的，单价看起来确实有差距，但由于基数比较小，总价其实差距并不大。

　　“商改住”LOFT，既不是十全十美的住宅替代品，也不是“没房票一族”的无奈选择，它的存在，弥补了住宅产品的空缺，为很多钟情于“楼上楼下、多得面积”的买家提供了更多选择。

　　如何买得值要看具体项目

　　虽然购买LOFT的购房人并不把投资收益放在首位，但保值增值是房地产产品不可回避的考核指标，购房人在考虑购买资格、交通和使用费用之后，“值不值”是另外一个参考要素。

　　张宇购买了中弘北京像素，社区环境给他的感觉也起了作用。由于项目早期业主已经开始入住，张宇在签订购房合同时已经看到了社区的园林和服务配套，40%超高绿化率、科技感十足的园林，在这种高密度小区是很难见到的。

　　中弘北京像素的园林核心特别设置WIFI中心和成人游乐广角，量身定制了攀岩墙、成人滑梯、秋千、露天影院等游乐设施，核心区之外利用景观围合出7种主题休闲空间，可供业主进行篮球、网球、乒乓球、斯诺克、烧烤、艺术观摩、感受沙滩情趣等娱乐活动。

　　而位于南三环方庄附近的方恒偶寓，却由于近城的地段优势，显现出LOFT的价格优势。

　　方恒的营销负责人算了一笔账，按方恒偶寓的建筑面积80平方米的户型来计算，使用面积是120平方米，总价是320万元。而购买周边项目平层住宅，同样120平方米使用面积的户型需要购买150平方米的建筑面积，按周边均价3万来计算，这需要花费450万元，价差是很明显的，这也为保值增值打下了基础。

　　现场人气较旺成交稳健

　　法晚记者在中弘北京像素、方恒偶寓等正在销售的项目走访时发现，LOFT产品的销售现场表现出了稳健和理智的状态，既没有前几年排队疯抢的现象，更没有其他滞销项目购房者寥寥的情景，成交不断，但不冒进。

　　方恒偶寓营销负责人坦言，虽然LOFT项目没怎么受到冲击，价格趋稳销售不愁，但也不能期望像楼市疯狂的年代那样有多少卖多少，中国楼市越来越像发达国家的房地产现状，如果依然是卖方市场，反而对产业发展没什么好处，有顾虑存在，企业才会更思进取，整个市场才会更健康。