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刚刚过去的5月,申城一手房成交量超过了67万平方米,再次向限购令实施以来的月成交最高纪录发起挑战。与此前中低价“刚需盘”撑市面有所不同,5月以来,面向改善型需求的中高端大户型房源集中成交。不过,一些欲借楼市暖风入市的“地王”项目,市场反响仍难言乐观。事实上,去年以来,已经有多个昔日的总价或单价地王楼盘推出新房源,楼市的低迷使得它们摆脱“等待好时机上市”的传统观念,为了抢夺众眼球和市场份额也迫使地王项目不得不放下身段入市,纷纷以优惠低开等方式促销以求自保。
新盘价远低于预期
5月的最后一个周末,中海地产[简介最新动态]在沪的地王项目“紫御豪庭”首次开盘。该项目位于中环内的普陀长风核心地块,与古北相邻。2009年,中海地产以70亿元的天价竞得该项目所属地块,创造了当年全国总价“地王”,平均楼板价达到22409元/平方米。此前,市场曾预期该项目开盘价将高达7万元/平方米,时隔两年多,“地王”项目终于亮相,随着项目正式开盘,开发商报出的3.2万元/平方米起(计入优惠促销活动折扣),3.8万元/平方米的均价出乎不少业内人士的意料,“拿地的净价加上建安成本、装修成本等,低至3.2万元/平方米的销售价格几乎可以说是‘微利’了。”
本周三下午,记者来到“紫御豪庭”售楼处,可能是工作日的缘故,偌大的销售大厅显得冷冷清清,只有一两组客户在咨询楼盘具体情况。售楼工作人员坦言,“紫御豪庭”目前在售的都是面积在250平米以上,总价超过千万元的豪宅,因此面向的客户主要以前期就关注项目的熟客为主,人群相对固定,目前的市场环境下不太可能吸引其他购房者。
在售楼处外,记者遇到一位咨询后准备离开的看房者,他表示目前“紫御豪庭”的总价仍然偏高,在这一价位上可选择的项目为数不少,“需要再考虑考虑”。这位看房者还表示,是不是“地王”并不会成为他掏钱的主要依据,关键还是看项目品质、地段及在同类产品中的价格定位。
据了解,中海[简介最新动态]紫御豪庭此次共取得两张预售许可证,可销售的住宅总套数为365套,总面积为9.79万平方米,户型为215至295平方米精装房。开盘首日即有近80套房源被认购。不过截至5月31日,网上房地产成交数据显示,目前该楼盘已售住宅仅为4套,但网上房地产备案数据有“延迟”,从售楼处实际反馈来看,已有数十套的认购量,其认购房源是否能全部转化为实际成交尚难以判断。
“地王”日子不好过
随着2008年楼市迅速升温,包括中海紫御豪庭项目在内,2009年、2010年两年诞生的“地王”,单价和总价一再创下“楼市之最”。不过,随着限购令和房产税等重磅调控政策的实施,地王项目似乎日子都不怎么好过。
位于新江湾城板块的中建大公馆,开发商2009年12月以3.25万元/平方米的楼板价拍得项目地块。网上房地产数据显示,自去年11月以来,153套房源已售仅9套,其叠加别墅目前起价为3.7万元/平米,几乎与拿地楼板价相差无几。而曾经同样以“地王”价被拍得的徐汇滨江板块绿地海珀府邸情况则稍好,自2011年8月开盘至今,462套房源累计售出201套。不过,与最初超过8万元/平米的均价相比,目前的实际销售价格几乎打了85折。“地王”标签下,沉重的地价包袱让不少豪宅项目也纷纷遇到定价难。2005年的“总价地王”凯旋滨江园自地块出让开始项目的价格就备受外界关注。开盘之初,即启动“限时签约优惠”,即在规定时间内签约成交的客户可以最低享受9.3折的优惠。尽管开盘均价是16万元/平方米,不过根据网上房地产上显示,截至5月31日,该项目累计售出31套,住宅合同均价为115618元/平方米,大大低于均价。
对此开发商新鸿基方面回应称,第一期的整体均价约16万元/平方米,而5、6号楼的标准楼层单位均价约12.1万元/平方米。目前成交单位主要集中在5、6号楼,所以成交均价才会相对较低。
一些“地王”则干脆放低身份,采取大幅降价求售的姿态。在经历了长达9个月的销售零记录后,位于松江的类别墅项目佘山珑原一度推出低于6折优惠的宣传,价格与周边同类产品已基本持平。而2010年初,招商[简介最新动态]和万科以17.16亿联合拍下项目所在松江广富林2-4号地块时,楼板价高达16378元/平方米,为松江的单价地王。难怪有业内分析认为,此番佘山珑原甚至可以被认为是“亏本出售”。
昔日“地王”今天六折
此外,还有3个曾经的地王项目,它们分别是位于嘉定南翔板块的华润中央公园[最新消息价格户型点评]、青浦赵巷板块的金地天境城和浦东唐镇板块的绿城玉兰花园。
根据汉宇地产的数据监测显示,嘉定地王项目华润中央公园从2011年5月开盘至今共成交608套,销售状况表现相当不俗,销售量已突破5成以上。在售价方面,售楼处给出的价格是2.2万-2.8万元/平方米,暂无折扣。而项目的二手市场方面,挂牌房源的价格基本与一手持平,基本维持在2.3万-3万元/平方米,但由于税费等条件增加了二手的交易成本。因此,该项目二手市场内的关注客户并不多。
位于青浦地王的金地天境城,入市已来市场反应的热度不高,仅完成近2成的销售量。因此,从两会之后,开发商便改变销售策略,大打促销牌。中介门店透露,目前项目售楼处给出的折扣达到了6折,换句话说,之前项目的开盘售价在5万-6万/平方米,如今折算下来最低只需3万元/平方米就可以轻松摘得。同时,金地天御[最新消息价格户型点评]的一二手倒挂现象较为严重,其中挂牌的二手房源价格普遍都在4万-5万元/平方米,远高于一手价格。
而位于浦东唐镇的地王项目绿城玉兰花园,开盘至今的销售情况也是不尽如意,仅完成了近1/4。根据售楼处的销售人员介绍,项目的售价在3.5万-5万元/平方米,并根据客户的资质、付款方式等条件有4%-5%幅度的折扣,同时项目目前还处于预售阶段,尚未完成交房。
近期推新房源的部分“地王”项目
地王项目板块楼板价(万?)开盘均价(万?)去年十月以来成交套数
中海紫御豪庭普陀长风2.2 3.8-4.5 4
凯旋滨江园浦东陆家嘴1.4 9-26 31
中建大公馆杨浦新江湾城3.2 6-10 9
佘山珑原松江新城` 1.6 4.8-5 9
仁恒森兰雅苑浦东高行1.6 4.5-7 167
“地王”二手房项目
地王项目板块销售量情况一手均价(万?)二手均价(万?)
华润中央公园嘉定南翔销售过半2.2-2.8 2.3-3
金地天境青浦赵巷近2成3-6 4-5
绿城玉兰花园浦东唐镇近1/4 3.5-5暂无
编辑:许素霞