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江门楼市“红五月”如期而至,成交量是自去年8月至今10个月以来的最高。据专门研究江门楼市的心码工作室统计,5月蓬江、江海两区新建商品房网签面积9.82万平方米,其中住宅面积9.07万平方米,环比增长34.8%,同比下降19.7%;住宅网签套数769套,环比增长37.8%,同比下降8.6%;其中公寓750套,环比增长38.6%,同比增长5.9%。
5月楼市需求仍以刚需为主,不过,中天国际的酒店式公寓本月正式开盘销售亦吸引了不少投资客。楼市回暖迹象明显,业内普遍认为,楼价不会大幅下跌,此时乃刚需入市购房的好时机。
刚需成为成交动力
“五一”黄金周,江门楼市表现出今年来的最高潮。据统计,“五一”期间蓬江、江海两区15个主要在售楼盘推货约2000多套,多以旧盘推新货为主,仅一新盘入市,假期中搞营销活动的楼盘超过10个,不少楼盘都取得了不错的成交成绩。
对于“五一”黄金周的成交情况,广州美吉地产代理有限公司总经理汤建军表示,尽管有首套房贷款利率打折优惠、市区首套购买普通住房贷款最高限额提高等利好政策,但却没有其预想中那么热。究其原因,主要与3月份已经消化了一部分刚性需求,以及目前市场针对刚性需求的房源供应不足有关。他认为,刚性需求者购房欲望强烈,需求通道已经形成,但是市场供应结构一时还难以调整过来。
东骏地产总经理林英华也表示,现在市场成交以刚需为主,中小户型比较好卖,但是经过几年的发展,江门楼市目前以中高端产品为主,单价为8000元至1万元,产品结构一下子改变不了。他告诉记者,许多开发商都表示正在尽力调整,以迎合市场需求。据报道,已在售多时的东堤湾花园近日公示规划更改,将其24套大户型单位一分为二,改成48套小户型单位出售。林英华表示:“产品定位与市场需求不符便应适时调整,不能坐以待毙。”他预测,以目前的发展趋势,未来楼市成交量还会进一步增加,因为开发商会增加适合市场需求的产品的供应。
江海碧桂园“五一”以来三次加推中小户型洋房新品,销售成绩喜人,刚需是市场成交主力。据统计,5月90-120平方米的小三房户型尤其热销,成交比例高达48%。但自今年2月份以来,江门楼市成交就一直是刚需在支撑,刚性需求还能持续到何时呢?
汤建军认为,刚性需求者是慢慢释放的,“一路下去都会有”。
林英华则认为,所谓刚性需求,是指“想买房而又有能力买房的人”。他表示,“以前以为买第一套房才是刚需,现在应该包括改善型。”林英华告诉记者,“社会不断产生刚需,大学生毕业之后要买房子,或者工作几年之后结婚要买房,或者是改善型的,每段时间都会不断产生刚需。”
改善型开始出手
怡福地产策划总监谭华驹表示,“五一”黄金周已有改善型购房者出手购房。他认为,以“五一”为分界点,“五一”前刚需是市场主力,但是刚需不可能无限制持续下去,近半年时间以来已经消化得差不多了,下半年市场改善型购房者会逐渐增多。“这部分购房者消费更理性,观望情绪更浓,但是出手也更为坚决。”
“目前改善型购房者入市还不太明显,但是已经开始蠢蠢欲动,表面没什么,事实上激流暗涌。”汤建军告诉记者,改善型入市还不太明显,原因主要在于目前改善型产品价格无明显下滑;而购房贷款还不太宽松,购房经济压力较大。他表示,近期改善型购房者看房有所增加,心态可能随时会调整,但这还要看政策变化、供应量情况以及贷款政策变化。
市场新增供应冷清
与成交量形成鲜明对比,5月市场新增供应冷清。据统计,5月蓬江区、江海区批准预售项目2个(中天国际、星汇名庭),面积共4.36万平方米,其中住宅面积1.49万平方米,环比减少84.1%,同比减少89.4%;住宅共114套,环比减少81.3%,同比减少89.8%。住宅项目仅有星汇名庭加推新货。
“这和早两年推货定位,工期慢有关系。”林英华认为,早两年开发的住宅面积较大,且以中高层为主,工期比较长。他预计,上半年楼市企稳,开发商会加快工期,下半年新增供应肯定会增加。
汤建军则认为,这与前期供应消化情况有关,今年拿预售证的高峰提前了,许多楼盘都抢在5月推新货,按照正常情况,5至7月拿预售证的不多,八九月则相对较多。
据统计,截至5月底,两区市场待售住宅约共6400套。
楼市已现回暖迹象
不仅5月新建商品房成交量创10个月以来新高,二手住宅成交量也连续4个月环比上升。据统计,5月二手住宅成交面积4.22万平方米,环比增加35.7%,同比下降19.3%;成交套数442套,环比上涨32.7%,同比下降20.6%。
值得注意的是,中天国际的酒店式公寓,中天1克拉国际公馆5月20日正式开盘销售,当天就销售了160多套,超过公开对外销售产品数量的60%。而据开发商了解,购买者都是买来作为投资用途。记者也在现场看到,不少购房者都是一口气就买下了两套房。
业内普遍认为,楼市正在回暖。“市场回暖,春节过后持续较为良性地发展,应该说是刚需回暖。对于刚性需求,政府不仅不打击,还很扶持,比如首套房贷款利率打折优惠、公积金贷款额度放宽等。”林英华如是说。
楼市回暖迹象明显,房价还会继续下跌吗?业内有声音表示,目前房价已经探底。不过,大多数业内受访对象都对记者表示,房价可能还会有所下降,但幅度不大。
林英华告诉记者,现在房地产开发建设的各项成本都加重了,“亏本生意没有人会去做,但是如果开发企业就要破产了,肯定还是要降价的。”他认为,对于价格底部没有一个绝对的说法,一切还是要看市场调节。
“房价还有下滑空间。”汤建军认为,目前市场主要是本身价格不高,单价在六七千元左右的房源价格调节,这些产品只要价格稍微下降,就可以卖得很好。而中高端产品价格基本没怎么下降。“在刚需之后,改善型乃至享受型的产品价格可能会有所下滑,或者是新品定价比较合理,这是未来的一个趋势。”
江门市房地产行业协会会长黄德文也认为,房价可能还会有所调整,但调整幅度不会很大。
现为刚需入市好时机
业内普遍认为,现在是刚需入市购房的好时机。
“今年新开工少,房地产开发比较低迷。不趁现在市场选择多,出手购买,等到供需基本平衡,甚至供小于求的时候,房价就会上涨了。”黄德文认为,目前市场有利于置业者,主要体现在“房价打折,贷款较为容易,首套房贷款利率有优惠”。他表示:“权衡利弊,现在是入市的好机会。”
汤建军也持相似观点。“政策慢慢支持刚需,现在是刚需入市购房很好的机会。房价再降的机会不大,等到9月、10月,市场货量不多,价格反而可能有所上升。”
事实上,许多还在观望的购房者也有此意识。近来有不少朋友向记者表示,有意于近期出手购房。有的朋友已经拥有首套房,只是觉得趁现在房价较低,买房比较划算,横竖放着都不会贬值。而有些朋友工作才一年,虽然经济能力尚不足,但担心日后经济能力的提升跟不上房价的增长速度,咬咬牙也要买一套。他们普遍认为,从长远来看,随着社会经济发展,房价总是要升的,而目前房价虽然没有大幅度下降,但是预计未来也不会有明显下降,无论如何,此时入市都是一个相对较好的时机。
那么,对于刚需入市,业内有什么建议呢?
“最重要是适合自己。”林英华表示,刚需购房要重点考虑地段、交通、生活配套,要选择方便工作,交通、生活配套完善,还能照顾到日后子女读书教育需要的房子。此外,他建议刚需“买房要一步步来,不要贪图‘一步到位’,别让自己的压力太大。”
“市区刚需房,单价五六千元的,值得买。”汤建军认为,虽然市区房价较高,但是市中心生活比较方便,而且有升值空间,随着城市框架逐渐拉大,市中心的房子会更有价值。
地方政府或想办法促进刚性需求
近期,各地政府相继推出支持首套刚需购房者的微调政策,如提高公积金贷款额度。其中,扬州出台个人购买成品住房奖励政策,炒得最为沸沸扬扬。随后,湖南省将推出利率优惠、降低首套房首付比例、减免相关税费等措施,厦门拟对多套房认定放松、放开外地人购房等消息,也受到媒体和社会的关注。
各地纷纷出台微调政策,江门是否也会出台政策促进刚性需求呢?黄德文表示,江门已经上调了公积金贷款最高额度,江门房地产行业内并不呼吁政府再出台微调政策。
市委政策研究室原主任李超奇表示,政府不能有太多干预市场的政策。
江门职业技术学院经管系副主任、副教授李卫忠则认为,国家调控的大背景不改变,但房地产行业毕竟与地方经济关系很大,地方政府可能会出台一些政策。他表示,“很多开发商都是2009年、2010年拿地,地价高,购房者想要房价降低10%甚至20%是不大可能的。江门上半年经济不太好看,没有更大的来源,投资、税收受到很大影响。”他认为,现在国家支持刚性需求,地方政府会想办法促进刚性需求。见习记者梁晓琳