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短短两小时便热销1亿元的神话,上周末又一次在北京楼市上演。而这次受到购房人热捧的楼盘,并非一直以来被广泛关注的小户型,而是120-160平米的大户型产品。
数据显示,5月26日-6月2日的7天时间里,京城共有11个项目开盘推新,其中有6个项目只提供120平米以上的大户型产品,包括中粮万科紫云庭、北京风景、华润公元九里、领海朗文世家、潭墅苑和北京城建·徜徉集。
可见,在首次置业的刚需力挺“红五月”之后,另一类刚需——“改善型需求”接力爆发。
现场直击
一家三代五口上阵大户型受追捧
6月2日上午10时,位于房山长阳的城建·徜徉集如期开盘。
记者提前两小时就到达售楼现场,而此时可容纳80多辆车的停车场已经停了一大半。
“我就看中那133平的了!”刚一进入售楼大厅,记者便被一家五口的“家庭会议”所吸引。
这是准备买房的一家三代,五个家庭成员对于户型选择分为两派,爸爸和奶奶看中了133平米南北通透的三居室户型,于是俩人轮番给其他家庭成员“做工作”。
“一进门有一个玄关,这样的布局才合理,一开门就看见厕所,视野倒是开放了,隐私也没有了啊。”爸爸的理论强有力地动摇了“敌人的军心”,而奶奶则把大厨房和大衣帽间当做了“杀手锏”。终于,一家五口在摇号前统一了思想,其乐融融地等待新生活的开始。
一家三代五口,这只是售楼大厅内的一个缩影。
记者从现场了解到,此次摇号共有130组客户参加,开盘所推房源全部为120-160的全明通透三居户型,受到广大改善型置业需求购房者追捧。
93号刘女士在接受记者采访时表示,她之所以选择购买徜徉集,最看重的是该项目的绿化率较高,以及低密度的社区空间,保证了未来居住的舒适度。同时,3.1米的超高挑高空间也是刘女士最喜欢的。刘女士告诉记者,此次购房为二套房,为的就是改善目前的居住环境,将来一家五口将会居住在大三居内。
随后,在北京市长安公证处公证员的公证下,工作人员通过网络摇号系统,将130组号码分为13次,依次摇出。
“啊!我中了!我要选902号,希望前面还没有人选。”第五轮被摇中的孙女士兴奋地告诉记者,9月2号是儿子的生日,家人都商量好了,如果摇号靠前,能选一定选这套。
据徜徉集相关负责人介绍,开盘短短两小时,本次所推房源销售额就突破了1亿元。
市场行情
改善型入市开发商寻求新增长点
进入二季度,北京楼市交易量的阶段性上涨势头不容小觑,分析“红五月”的阶段性微观变化,下半月的销量就比上半月高出三成以上。亚豪机构统计数据显示,扣除保障性住房,5月下半月,北京市普通商品住宅及公寓累计成交5623套,比上半月增加了30.2%。
亚豪机构副总经理任启鑫分析,2011年楼市调控以来,房企扛价博弈、信贷成本居高不下,再加上限购门槛的制约,大量购房者面对死扛的房价苦不堪言。2012年,政府支持自住购房的系列措施陆续出台,首次置业刚需、改善升级客群鱼贯而出,尤其是压抑许久的首次置业刚需群体率先回归,在3、4月份得以集中释放。
不过,从成交数据上可以看出,5月以来,首置刚需增幅已开始显著收窄,甚至还出现了滑坡征兆,进入了交易的平淡期,而在楼市销量升温的前景下,部分项目折扣减少甚至开始小幅上调价格,而改善型客群担忧房价再次上涨也开始入市抄底。
任启鑫指出,针对该阶段这一市场变化,又临近年中业绩窗口,开发商不得不调整营销策略,寻找新的业绩增长点,因此纷纷在5月瞄准改善型需求客群,加推对应的项目和房源,以确保稳定销量。于是,5月北京市中高端项目供应量显著提升。
据亚豪机构数据显示,5月的33个开盘项目中,别墅项目多达6个,凯德锦绣、橡树湾等均价在30000元/平米以上的住宅项目有4个,此外还有通州的新华联运河湾、大兴的华润公元九里等区域高端项目也在5月相继开盘。
此外,一些原本主打刚需的项目也相继推出了高端产品线,如K2·百合湾新推花园洋房产品,户型面积为181-419平米的四居,总价最低500万元/套,而中粮万科长阳半岛则推出新品紫云庭,单价19000元/平米,主力户型为160平米的三居。
恐慌性抄底改善型绷不住了
数据显示,大户型住宅需求的显著升温,已成为拉升5月交易量增长的中坚力量。
5月下半月,户型面积为120-150平米的普通商品住宅、公寓共成交849套,比5月上半月增加35.2%,150-200平米的住宅则成交474套,增长51.4%,二者均高于30.2%的整体增幅水平,尤其是150-200平米大户型,高出了20多个百分点。
另外,典型的大面积别墅产品的增长则更加可观,5月下半月,北京市别墅累计成交189套,而上半月仅有97套,增幅高达94.8%。
任启鑫指出,户型面积在120-200平米之间的普通住宅,对应的置业客群以家庭结构较为成熟、购房实力较强的改善型需求为主。
“目前,市场上不少降价项目在热销之后,开始‘恢复性涨价’。这类现象向普通购房者传递出了‘价格已触底’的警示性信号,对于房价回升的预期加强,也使得部分购房者恐慌性购房。”任启鑫指出,预期是影响购房决策的关键因素之一,尤其是对于居住面积需求较大的改善型升级客群,因为房价一旦上涨,错过了抄底时机,所需支付的总房款的前后价差较大,这成为促使改善型客群入市的主要原因。
大户型住宅的热销也进一步推升了开发商供应热情,从5月底到6月初,大户型项目开盘量迅猛增长。
数据显示,5月26日-6月2日的7天时间里,全市共有11个项目开盘,有6个项目只提供120平米以上的大户型产品,包括中粮万科紫云庭、北京风景、华润公元九里、领海朗文世家、潭墅苑和北京城建·徜徉集。
二手市场
“小换大”置业目前最实惠
改善型需求的爆发不仅仅体现在新房市场。
赵先生原在龙华园有一套大约60平的房子,由于家里孩子即将出生,一居室显然不够用,于是趁着市场价格处于低位进行出售,在同处于回龙观的流星花园购置了一个面积110平方米,总价205万元的房屋。
据“链家地产”市场研究部统计,2012年5月,北京二手房市场中改善型购房需求占比一直稳定在40%-44%之间。
从平均成交均价来看,2012年至今,改善型购房者成交套均总价为197万左右,与首次置业的刚需人群购房套均总价相比高出23万元左右。
一般改善型购房者多数为“远换近”或者“小换大”、“旧换新”的需求。
但在当前,改善型需求更多的是在相同区域进行“小换大”置业。以回龙观区域为例,其区域内改善型购房者占比已经达到50%以上,明显高出全市平均水平,且多为一居换成两居或三居。
“链家地产”市场研究部陈雪认为,当前北京市场中,改善型需求已超过四成的比例,达到以往市场中从来没有出现过的超高比例。
而推高此比例的原因主要有两个方面,一方面是限购使得很多刚性需求特别是外地的刚性需求无法得到释放,另一方面,价格低位时期(当前市场二手房平均成交价格与去年同期相比依然存在约10%的降幅),换房更加实惠。
“特别是相同区域内以小换大。很有可能就是卖掉小房子的时候少卖5万,但买大房子时能够少花15万。”陈雪举例说。
对于未来一段时间二手房市场改善型购房的走势,陈雪认为,综合宏观政策层面与价格趋势,改善型需求依然会在二手房市场中保持较高的成交比例,这也将从侧面推动二手房市场的活跃性继续增加。