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全国工商联房地产商会会长聂梅生
凤凰房产讯博鳌·21世纪房地产论坛第12届年会在海南三亚举行,此间,凤凰网房产独家对话了全国工商联房地产商会会长聂梅生。聂梅生表示,个人住房信息联网后,限购并不会取消,“限购是限购,联网是联网”。
以下是对话文字实录:
聂梅生:这次改革不改行吗,他连户籍都没有,所以限购好多问题是冲着户籍来着,并没有放松户籍,这个不改革行吗,问题积累,这一次调控积累了好多问题,对不对?还有一个就是产业结构调整也是一个大改革,大家都认为产业结构调整应该是走向什么科技进步,产业结构调整当中你怎么坚持,如果你央企国企这个问题不解决,民营企业就上不去,就是说36条的事,上不去的情况之下你这个转型改革怎么改,怎么弄?
另外就是税费这个问题,整个的税收制度改革也是一个大问题,税收制度改革当中伤及最大的是小流企业,这一大部分造就就业的这一部分不能够获利,而且大量的资源垄断到央企、国企,这个改革能不改吗,不又积累了这个问题嘛。第三个就是消费问题,内需问题,整个服务业的问题,这个问题得大家掏钱、老百姓掏钱,你不掏钱怎么个理由怎么个消费,这就是内需的这个问题,这个问题要老百姓掏钱,收入分配的制度改革,收入分配那么巨大,富人花钱都花到哪儿去了,花到国外去去买什么爱马仕这些什么乱七八糟,买一大堆回来,他不在你国内消费,他在国外消费,这是有钱的。
中等这一部分人不敢消费,我买房,小孩还得上什么奥数班呢,这个、那个的,中等收入也是这样抠着点。低收入没有消费的能力,这个就是收入制度的分配,收入分配制度改革我认为在所有的改革当中这个是最难的,因为有既得利益集团。既得利益集团在那儿把着,他那个钱就跟白捡的那样,你看去年我就说从炒房到炒钱,炒钱炒了多少钱,就是高利贷这一部分去年赚了一大把对不对,钱变钱就变成炒钱了这个就是极端的,因为你金融体制比较落后,所以它就有银行在背后发理财产品。
凤凰房产:您也提到了说钱不能只从银行出。
聂梅生:就是金融体制改革嘛就是这个问题,所以这些都不改革收入分配体制不改革谈何消费,谁来消费。所以我觉得现在这个问题积累程度,最后就指向一点就是要改革,这几大改革我觉得一定要启动,我觉得中央也还是看到了,非常明确的看到了这个问题,不断地往这个方向去努力,所以我期待十八大以后,真正解决房地产的问题要从这几个问题着手。比如说金融体制的改革已经有,比如说对房地产的投资基金、信托基金都有,这个还是积极的。包括公租房民间资本,本来我们搞这个公租房基金,结果到最后民企搞的。
以工商联房地产商为代表的民企,民企搞的公租房基金我们不管你们自己去搞去吧,我说那就不搞,本来还退不出来呢,我们就把它暂停了,暂停了以后结果现在又要让民营企业、民间资金进入公租房,我心想去年我们那么积极推的时候,你认为公租房是政府的事儿,民营企业掺和不进去。像这样一些问题都说明了一个金融体制改革当中的,还是有一些再前进,今年比去年好,但是呢还是对这个民间资本进入这个整个进入金融和房地产还是有一些这个什么吧,我觉得这个改革还是步履维艰的,但是有一个小的跨越,就是金融体制改革像温州什么的这是有可能的,土地制度改革我觉得相对来说更难一点,比金融体制改革更难一点,因为现在的金融体制改革为什么要好一点呢,因为从银监会也好,中央政府也好,认为感觉得到钱不能都从银行出,这个压力太大,或者说它们也在上升,所以这个就是推动的更快一些,土地制度改革我觉得更难一些,但是也会推动,最难的是分配制度改革。
凤凰房产:业内大家都共同寄希望于换届,然后来引发一种体制的变革,您也谈到就是说回到小平时代那个时代完全的这种开放,今天还有一个主题就是跨越政治轴心还有政经轴心,您怎么看待这种政治轴心、还有经济轴心的点?
聂梅生:我觉得现在是一个矛盾暴露,同时呢也是大家要有一定的前瞻性,而且还要有一定的定性这个时期,现在是不能过多的波动这么一个时期。因为马上要开十八大了,十八大我觉得大家最重要的对十八大的期待还不是什么取消限购什么的,开发商都不这么想,就是有没有新政策,其实限购的解释就是我今天都没有讲到限购,他们还在讲。限购出台的时候你要注意就是个临时,它有临时两个字,那临时是多少,你三年、五年不叫临时了,它本来就是说临时嘛,它就是一个旧政,它不是新政,现在大家期待的是新政,就不要去纠缠这个限购哪些微调,你看我从来不说这个事儿,因为是过去的事情,现在就是提的挺好的跨越式,那么积累了矛盾也积累了希望也积累了办法。
凤凰房产:设计是完全是完美的,比如说许小年教授提的这些就是说完全放开,还有新政,它会不会也带来什么新的这种负的作用?
聂梅生:我认为我不期待这些完全放开,什么时间段我取消什么,不会,它是以新代谢,比如说我们9年、7年,9年、7年什么时候说我取消了,没有取消,但是它会对各种不同的一些新政来代替这就可以了,不必去纠缠我哪一个时间段我取消了旧政,关于这个当时房地产调控这个牵头部门就是住建部,住建部的部长姜伟新就说过,如果我要是联网了,我就取消限购,可能吗?联网,什么时候联?实际上现在并没有到一个预期的联,只不过说我准备好了。
凤凰房产:不是说未来要扩大。
聂梅生:只是技术上解决了,你不信你去点击,查那个稿子,你仔细看那个,题目是媒体加的,内容是实在的,所以题目永远和内容会有区别,题目非常醒目,但是内容呢并不是这样,最后还是核实能够联得上怎么怎么,留了一个,他就说具备联网的条件了。
凤凰房产:现在没有了。
聂梅生:那就是没有到,没有联嘛。而且据我知道这个联网各个城市并非是把所有的全部都一样的放到网上去统一一个其实是联不上,这个就不说了。这边就是未来扩大到五百个,由于联网了取消限购?不信我们可以赌一下,肯定是不会, 限购是限购,联网是联网 ,它一定是用另外一个办法去解决这么一个办法,去解决这么一个限购的问题,我觉得主要去期待新的就可以了,不必去纠结旧的,你说联网这件事,也可以算是一个新的。
凤凰房产:假设方向没有变化,会不会就是说错误的政策,把累积错误的政策一直累积,用今天的错误来证明昨天的错误是正确的。
聂梅生:那实际上就是顶层设计出了问题,我认为大概不会,因为现在在目前的情况之下,虽然说各方面的呼声都不一定能够真正的影响决策层,但是我觉得毕竟这样一些呼声,这样一些研究,这样一些各方面的意见,还是最后会形成一个相对,哪怕是稳健的这么样一个调控政策都不会是错误的,我自己还是觉得不动,而且应该看到的一点,我其实今天这个时间比较短,没有说得特别的深。那就是说这一次三个月的交易量和交易额的走稳,包括投资的走稳,并政府出的政策,我不认为是政府出的政策,它是一个市场,确实,就是宏观调控是一个行政的限购的,限购取消,现在反而是走稳的,甚至是投资的和这个交易量相对来说小幅的上升,那在这样一个情况之下,不是像2008年、2009年出台了一个非常强的刺激政策,没有出台这个它走稳了,说明市场的力量,无形的手和有形的手这种限购、限贷,限什么,真是不放松和这种博弈的结构是特别要重视这个问题,市场它会有它自己的一个规律。
凤凰房产:不可否认的降息或者是其他的一些政策,对这次房价是造成房市的回暖是有一定的作用。
聂梅生:它就是预期性的作用,比如说你去问开发商,开发贷并没有放,并没有大量的放开发贷它是一种预期整个宏观经济已经到底了,GDP超调了,这个话不用我们房地产界说,经济界的人会说很多,实际上是房地产急速的下跌,使整个中国经济失血,失血以后补不上,补不上这种情况之下用其他的方法补什么降息还有就是什么增加那些什么一些贷款,这边还要说房地产不放松,其实这次失血是有一点没有想到的,就是我说的市场的这种决策就是指房地产投资下降的,原来认为失血这个幅度是想到的,保障房可以补上。正好这边下了一个文,那边可以上去,结果第一次大出血和点滴,点得上吗,点不上。因为地保障房它是一个计划经济,是一个政府行,它必须全年的走,而恰恰一季度它投不进去,投不下去,它在下半年才能体现对经济的拉动,那么就是点滴这种失血的作用。
凤凰房产:这种是否是之前就没有预料到的?
聂梅生:我觉得是设计上出问题,当时就说保障房一万四千例,能够抵得上开发商、投资商,当时是算好的了,你现在去问发改委,这个事情肯定我们内部都问过,我就表示怀疑,我当时的怀疑还没有想到,就是这种市场先期的集体的失血。我们房地产商绝对不会动员大家不要投资、不要去买地,没有,没有一个政府的发文的动作,但是他自己的判断,一季度整个房子卖不动,因为整个董事会都是做这个决议的,没有人出来说我要号召一下,结果就下去了,这就是市场行为,成交量那么高我为什么要买地,突然这一次下降,整个其他经济都补不上,补不上的情况之下GDP就下降,然后再加上失血、出口什么的,都补不上去。这个事情保障房这个效果,所以我认为就是赶紧说保障、保民生就完了,不要赋予它很多经济功能,你让它全拉动经济就有很多虚假信息就会出来,其实保障房就一多亿,其实政府投的并没有那么多,它要求地方投。地方就把什么职工宿舍什么什么全都给你算在保障房数据里,甚至原来的数字都给你统计进去,这个能够拉动经济吗,它拉动不了的嘛,所以那种事情就是说你不是原来这个政策的设计,和实际上市场的反应在一季度交汇的时间里是非常明显的,看得出来是不如人意的。
凤凰房产:这三个月是转折中的三个月嘛,二季度是转折中的,还只是一个反复呢?
聂梅生:我认为一季度是急速下挫,当时是非常非常明显的,就是一下来就全下来,如果说再这样下的话,绝对是一次,那最后的结果确实是日本、美国的这种性质的,最后就是银行把房子收了,真正就是50%的那就是这种硬着路,这样的话中国经济会受到巨大的腐蚀。现在还没有到那一点,已经是大批的数据经济超调,现在这个反应和整个政府及时的在这一次中间经济不能再下挫,出现了一些货币也好、财政方面的一些稳增长,稳增长里面其中之一就有房地产。它没有说稳增长我房地产可以下降,没有这么说房地产,房地产调控从也没有到位变成稳定,稳定房地产。把保障房做到,保障房是民生问题,先不说它的机制怎么样,民生你得要保证它,保障房两个功能,你一个都达不到那就麻烦了,经济的这个问题已经看出来,它是补不上的,但是民生的这个问题还是要补的,所以我觉得房地产这个问题现在在一个筑底阶段,我认为不会再出现一季度那样大幅度下滑了,这一关已经过去了。
凤凰房产:稳增长和稳调控有人说这两个平衡不了,您怎么看?
聂梅生:什么叫稳增长?稳稳的增长?
凤凰房产:稳经济增长,但是房地产就说这个调控不能变要稳住调控,但是有人说这两个是联合不起来的。
聂梅生:我不这么看,我认为只要是谈稳增长,然后出台很多稳增长的政策就可以了,因为房地产是经济当中重要的一环,它的投资占整个固定资产投资的20%到25%,你想吧,还有哪一个能够这么多,你只要是稳增长,出台稳增长的政策,那么对房地产稳房地产就是一个预期,绝对是,你不用去说房地产怎么着,它就必然是一个预期。