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北京有72个报价超4万元的豪宅项目,平均报价62766元/平方米
其中,实现成交的43个项目,成交均价为42850元/平方米,环比降幅为1.9%———
5、6月份楼市持续回暖,6月仅上半月,北京新建住宅和二手住宅签约套数就为10576套,同比5月再次上涨9%。在普通住宅市场回暖的同时,原本不好卖的豪宅项目也纷纷解冻入市,个别项目甚至创下销售新高。对此,亚豪机构分析认为,与普通住宅“以价换量”类似,一些高端项目虽然占据资源稀缺优势,却在定价上保持着较低的姿态,这是豪宅市场能够回暖的关键。
开发商低姿态推盘豪宅单盘认购超8亿
6月9日,北京朝阳区大望京路与海淀区同时上演了高端住宅销售的“日光”场面。
市场颇多关注的大望京地王当天开盘推出100多套房源,主推260平方米3居、280平方米4居、350平方米5居等户型,均价5.8万元/平方米,个别户型优惠后单价在5万元/平方米左右,每套房源总价都在1500万以上。项目开盘当天即售罄,实现认购金额8.2亿元。
作为曾经的地王项目,该地块的楼面价超过2.7万元/平方米,曾一度传出6.5万元/平方米的开盘价,但在实际成交中,5万多元的单价,几乎又成为“成本价销售”的典型。
对此,相关人士介绍,此次开盘推出的单位都是“平价卖”,后期开盘时间及价格尚不确定。
无独有偶,那边厢的XXXXX三期推出5、8、9号楼共计66套房源,均价4.8万元/平方米,同样当天就实现了8亿元的认购金额。
对于XXXXX的热销,相关负责人更多地认为,是缘于项目自身品质与高性价比。
不过也有业内人士表示,此前普遍认为XXXXX将上涨至6万元/平方米,而实际开盘4.8万元/平方米的均价,远低于之前预期。
更早摆出低姿态的是东四环的YYYY项目,其在5月份推出部分3.8万元/平方米的促销优惠房源,而此前项目最高售价为4.8万元/平方米。
多个高端豪宅“弯腰”销售,均有不俗表现,根据亚豪机构统计,6月里高端市场还有阳光上东[最新消息价格户型点评]、远洋[简介最新动态]天著、公园1872、红山世家等多个项目相继入市。
成交价下探高端市场“以价换量”
豪宅市场的回暖还伴随着一个有趣的现象,许多高端项目入市后,对外报价均有明显上调,但实际的成交价格却出现了下滑。
据亚豪机构数据显示,北京有72个报价超4万元的在售豪宅项目,平均对外报价为62766元/平方米,涨幅为1.3%,并且已经是高端豪宅价格连续第9个月上涨。但实际上,成交均价却出现了下滑,有成交记录的43个项目,成交均价为42850元/平方米,相比之前一月环比下调833元,降幅为1.9%。
出现这样的情况,说明高端项目在实际成交中有明显的议价空间。亚豪机构副总经理高姗认为,公寓类豪宅项目的报价上涨,与开发商的乐观预期和定价策略都有关系,豪宅项目需要循序渐进地上调报价,摆出在调控政策下独善其身的高姿态,主要是为了坚定购房者的信心,令购房者因项目价值的稳定上升促成购买。然而,不少项目的实际签约价格却难以跟涨,甚至还有所下滑。实际上是“明涨暗降”的营销手法,报价高于预期价位,然后再以较大的折扣吸引购房者关注购买,造成了豪宅市场高报价低成交的结果。
尤其是远洋万和公馆[最新消息价格户型点评],西山壹号院[最新消息价格户型点评]这类中端豪宅,开发商为了确保销量,在与购房者的议价阶段往往会做出妥协。
据统计,6月上旬,保利[简介最新动态]望京苑、冠城四季家园等高端住宅成交量均在20套以上,成交价未现明显反弹,依然维持上月的成交水平。业内人士认为,虽然市场出现回暖,但开发商吸取了2009年回暖即大幅提价的教训,在价格上仍坚持“以价换量”的低姿态,保持成交价格稳定。
购房人买豪宅偏向“两头”户型
成交回暖下,许多豪宅项目出现了两头热的哑铃现象。像XXXX最小的175平方米三居和350平方米五居最受关注,YYYY165平方米的折购房和315平方米的五居成交最好。
这与豪宅市场的整体走势类似。千万元以上的户型和500万元左右的经济型豪宅共同支撑了高端市场的回暖。
亚豪机构统计数据显示,5月有13个项目的套均成交总价超过了1000万元,包括长安太和、霞公府等,累计成交豪宅93套,环比4月增幅达50%。
数据同时显示,成交套数排名前10的公寓类豪宅项目中,有8个项目套均面积在100-200平方米之间,总价在500万左右的经济型豪宅,累计销售306套,环比增长61.1%。
业内人士认为,改善需求回归市场,一些项目也选择在价格方面适当让利,吸引了购房者出手。豪宅市场“两极化”趋势或许将进一步加剧,即经济型豪宅以低总价优势继续笼络改善性需求,而千万级豪宅则瞄准一步到位的购房需求,这样的户型在价格上一般都维持高位,难有折扣。