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核心提示转眼间2012年的楼市在坚持调控和市场的双重作用下,已经顺利度过了被人们认为是楼市调控关键年的上半年。在过去的半年里,楼市经历了两拨热销潮,有开发商降价出售房子,以期回笼资金,也有开发商趁势提价,试探起了市场。“刚需”成为最受关注的一拨置业人群,他们的需求与行动捂热着这个市场。无论是各种地方“微调”的涌现,偶尔出现的“日光盘”,这些都为2012上半年的楼市增添了不少看点。
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上半年,刚需推动几拨“购房潮”
今年上半年的市场,在3月有一拨成交热潮,这被许多人看做市场回暖的信号。而5月和6月两个月份,成交量的持续走高,更是让市场的信心增强不少。在上半年的这两拨购房潮中,刚需担当着绝对的主力。而从5月延续到6月的这一拨成交热潮,同样也是刚需支撑起了整个市场。
之所以会产生这几拨购房潮让郑州楼市的成交量并不算太悲观,有专家认为,是房企看清市场预期已经转变的大势,主动打开了以价换量的通道。不难发现,在成交的热点区域的中小户型上,开发商无一不是在价格上给予了实在的优惠。采取以价换量的策略,是开发商回笼资金的需要,也是其在这样的背景下持续发展的必然选择。
而据中国指数研究院发布的报告称,2012年上半年,内地销售额在100亿元人民币以上的房企的平均销售价同比下降9.5%,平均销售面积同比上升6.2%。在中央进一步明确楼市调控态度、房地产企业销售回款压力不断增大的情况下,“以价换量”已成为市场共识。
这半年,从年初的恐惧到年中的乐观
从去年底开始,到今年6月份为最高潮,郑州楼市呈现出一种最直接的价——量关联关系:大力度促销、大幅度降价的楼盘总能得到一大批拥趸,实现以价换量,取得不错的成绩。
今年年初,地产圈的代表万科就表示去库存是多数开发商今年的主要任务,同时也表示今年的楼市库存量将超过2008年,去库存的任务压在开发商的身上。自万科发表这一态度后,不少开发商就由于资金链紧张而采取降价出售的措施,毕竟现金拿在手里才是稳妥的,以价换量,让郑州大品牌开发商的销售业绩创下历史新高。而不少房企,在上半年达成全年任务过半的目标,大部分完成率达到四成,从而使得这些企业下半年的销售压力大为减轻。
而3月成交的“小阳春”,“红五月”不少项目的热销,配以6月以降息为代表的系列宏观政策微调,已让开发商心态发生明显变化,乐观情绪似乎重新回来了,“这两个月的市场数据表现良好,是大盘和指标盘通过大力促销而促成了大量还在犹豫的首次置业客户和部分改善型置业客户入市得来的。”
以价换量之后,一些乐观的开发商把策略改成了加快推盘,收窄优惠幅度,甚至在价格上有小幅度的上涨。开发商的业绩回升,使得资金压力减小,开发商的恐慌心理当然也随之消散。
C
这半年, 买房人心态出现了微妙变化
“我是不是现在要买房了?”从6月底到7月,这句话似乎成为了买房潜在人群的口头禅,几乎与“吃了吗?”一样变成了购房者的打招呼用语。白领小尚是个很好的样本:她其实算不上是“刚需”,目前在郑州已有一套住房,没有贷款;但是,手头上攒了二十来万元,一直放银行吃利息觉得投资回报率不高,再加上打算把在外地的父母接来养老,所以如果有合适的购房机会,她也愿意再买套房子。因为不着急买房入住,今年上半年的价格大战中,小尚一直是作壁上观,而等到她看人家抢房看到自己心动想买房时,折扣一步步缩小了,这让她多少有了些恐慌:“房价是不是快要上涨了?如果真的要涨,那赶紧趁着还没涨太凶买了吧。”不过,她还是有一丝纠结:“到底是不是真的涨?还是只是开发商放烟幕弹?如果买了后房价又继续跌,那不是亏死了。”左右都怕买亏了的焦虑让小尚摇摆不定。
房地产市场受到“红五月”和六月政策松动的影响,且随着全国各地销量持续走高,买房人的心态出现了微妙变化。楼盘的热销让“再不买就错过最后时机”的担忧重新出现,出手的意愿开始变得强烈。
上半年的郑州楼市已经落幕,在这半年中,楼市的政策、市场都或多或少发生了一些变化,在感受到这些变化的同时,也让人对下半年的郑州楼市有了更多的期许和猜测,过去的半年里,郑州的房地产市场经历着种种变化,有着业内人士也看不清的迷局,有着开发商的惶恐,也有着置业者的不知所措。即将迎来的下半年,河南尚正行房地产咨询有限公司负责人认为,下半年郑州楼市整体将进一步趋于平稳,如果政策面不出现大的变动,就不会出现房价的暴涨或暴跌。
【房价】
房价不会出现大幅度反弹
房价,永远是大众最关心的问题。上半年的郑州房价,在开发商们“以价换量”的持续进行中有所下降,而随着楼市成交的节节回暖,郑州楼市的房价也引起诸方猜测。2、3月份市场销售处于供小于求的局面,而销售价格却处于低谷,为6752元,说明开发企业以价换量的促销手段取得了成效;而4月份价格激增,达到了7518元,市场销售量重新下滑;5月份、6月份正好相反,说明现在市场客群以刚性需求为主,市场销售量随着价格而成反比变化,真正的繁荣还未到来,目前处于一个试验期。未来市场销售变化与政策及价格的浮动关联度最大。
对于购房者来说,楼市的回暖,意味着房价的上涨。随着成交量的逐步走高,购房者们开始担忧楼市是否会从“以价换量”回到“量价齐涨”的局面。与购房者们的担忧不同,业内人士普遍认为郑州的楼市已经步入比较平稳的状态,房价在近期内不会出现大幅度的反弹。
尚正行负责人表示,现在国家一再强调楼市调控不动摇,对楼市进行行政干预,只要限购在,房价不会出现大幅度反弹。
【政策】
未来新政仍将强调限购、限贷、限价
全国多个城市的楼市微调政策和北京、上海等城市6月房价的上涨,让市场对于房价反弹风险的担心也迅速积累。继住建部、银监会等部委表态调控不动摇的决心后,7月7日,中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在江苏常州调研时强调,要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作,促进房价合理回归,决不能让房价反弹,造成功亏一篑。
“虽然近来各地楼市‘微调’不断,相关政策的利好,也让‘调控见底’的说法甚嚣尘上,甚至有人发出了‘本轮调控已经失败’‘调控即将毁于一旦’的感慨。但总理的讲话,再次证明官方不容许房价马上反弹,预言未来2个月出台新政可能性大,楼市早春后或许还有‘倒春寒’。开发商还是老老实实继续以价换量吧。”尚正行预测,就目前的楼市上涨情况,未来的新政仍将以强调限购、限贷、限价等“旧政”为主。
【降息】
是否继续降息取决于
经济运行情况
6月8日,中国人民银行3年半来首次宣布降息,金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点,一年期贷款基准利率下调0.25个百分点。随后一天,住建部宣布下调个人住房公积金存贷款利率。7月5日央行宣布,自7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期存款基准利率下调0.25个百分点,一年期贷款基准利率下调0.31个百分点。
“这是意料之中的事,这样的选择显示了央行货币政策放松力度明显加大,节奏加快,主要是为了增加货币政策对经济增长的支持力度。”尚正行表示,“按过去的经验,6月-8月是传统的市场淡季,但两次降息的效果将会给市场带来叠加效应,或会出现‘淡市不淡’的行情。目前楼市销售量略有回升,降息后有利于降低按揭贷款利率,加速刚需入市;加上开发商资金压力不会马上释放,跑量回笼资金仍是重点,因此各种促销政策不会改变。在这些因素影响下,楼市在淡季的销售量或有小幅上涨。”
而对于近期的央行降息,不少业内人士也表示,虽然对刺激刚需有一定的作用,但是对楼市不会有太大的影响。郭松海就认为此次降息主要是为了保增长,对于楼市来说,这次降息的幅度并不大,刚需的贷款压力虽然有所减小,但是成本降低不多。
【供求】
“改善型”与“刚需”交换接力棒
市场的暂时转暖,并未改变供大于求的局面。尚正行顾问事业部负责人指出,近期,市场显现出走出低谷的迹象,全国主要城市的成交量均创造了限购以来的最高点,市场消化库存明显加速。但市场热销项目虽然依然以刚需产品为主,但信贷松动及市场政策微调导致市场部分需求明显降低了观望情绪,改善型产品会逐渐出现在市场上。
此外,各地方政府推出的一些刺激刚需的举措,如提高公积金贷款额度、提高普通住宅标准、降低首套住房贷款利率、实施购房落户等微调政策,促使部分购房者心态变化,部分刚性需求提前了购房时间,从而导致市场成交量的回升。
“但这并未改变市场的供求关系。”尚正行表示,“由于限购、限贷政策并未出现松动,执行力度很大,仅依靠首次置业等刚性需求,尚无法改变当前供大于求的局面。这决定了开发商的库存依然偏大,加之未来潜在供应依然处于较高水平,可以预见,高库存形成的巨大压力会持续存在。”