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网尚研究机构总经理李智:
144平方米以上大户型过剩
李智认为,滞销的主要是改善型需求的大户型,滞销根源要追溯到2009年。“目前户型的现状是,14%的户型是144平方米以上的。大家普遍需求是90平方米以下的房源,144平方米以上的显得过剩。2009年房地产市场起来的时候,120平方米到144平方米,甚至144平方米以上的大户型的增长速度非常快,开发商当时很乐观,以为做大面积会比较好。但由于限购,使改善型需求的大户型出现累计滞销,限购时间越长,对超大户型积极入市越不利。从目前来看,政府对房地产调控的政策不会放松,如果房价出现持续性反弹,政府还会出台新调控政策,因此大户型滞销还将持续较长一段时间。”
在李智看来,由于当前国家仍然对房价进行监控,开发商在下半年预计仍持谨慎态度,不会贸然提价,防止成为“出头鸟”。“在现有政策不变的基础上,刚需和刚改下半年会维持继续入市的状态,而改善型需求购房人入市的举动将难以持续。”那下半年是不是购房好时机呢?李智称买房人可以出手,但要着重考察楼盘的保值、增值功能。
南京房地产开发建设促进会秘书长张辉:
滞销楼盘或将接二连三降价
这段时间不少楼盘喊涨,张辉分析称:“销售的持续活跃和库存压力的减轻是房价微涨的最大底气,微涨反过来后又成为刺激销售的利器,买涨不买跌的心理战术再次发挥作用,小幅涨价后销售不受影响甚至还有刺激作用,这也让不少人怀疑提价的真实动力。但是,这种游戏的有效范围还需要基本面的支撑,小幅的、短期的或许有效,长期的依然依赖于大势的变化和个案的真正竞争力。”
至于楼盘滞销的现象,张辉认为很正常。“楼市回暖是不均衡的回暖,不可一概而论。刚需房源卖得好,而部分改善房源则滞销。下半年,如果这些滞销的楼盘仍然达不到销售预期,有可能纷纷降价。”
南京林业大学社会工作系主任孟祥远:
竞争力不强的房企日子不好过
孟祥远认为,滞销楼盘和大户型关系不大,主要还是产品竞争力的问题。“河西不少改善型房源推大户型都卖得不错,甚至还出现了价格小幅上涨。下半年的楼市是不均衡地向上,依然有些板块缺乏活力,有些产品竞争力不强的中小企业目前日子不好过,房子不好卖。这种板块、品牌和楼盘的分化会越来越明显,调控就是一个加速分化,优胜劣汰的过程。”
对于买房人的建议,孟祥远认为要首选品牌开发商,“因为这些企业追求高周转,定价相对理性,品质有保障。”
楼市回暖,“日光盘”多次出现,不少楼盘由于上半年任务完成得不错,下半年开始喊涨。但并非所有楼盘都卖得好,也有一些楼盘很苦逼,陷入滞销状态。金陵晚报地产研究院邀请三位房地产专家做客地产会客厅,谈谈当前楼盘的滞销现象。记者陈曦