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随着楼市的全面回暖,除了刚性需求,改善型需求也开始悄然入市。日前,清华·大溪地Ⅱ期波西塔诺组团开盘,受到客户的热烈追捧。业内人士表示,改善型楼盘入市将是下半年楼市的一个重要看点。
A
剩下半年要看改善
2012年上半年,在限购压力下,刚需盘撬动市场,成交一路攀升,可谓是急流勇进。
郑州市住宅与房地产业协会秘书长叶琦说,经历了一年的严厉调控,投资和投机性需求得到抑制,市场供求关系发生了变化,在一定程度上刺激了商品住房刚性需求的释放。开发商采取打折促销等各种优惠活动,通过以价换量来推盘销售,进而形成楼市供销两旺的局面。
不过,叶琦也表示,随着央行接连下调存贷款利率,降息对购房者的影响,心理预期远大于月供减少的实质效应。心理预期的改变,使一些继续观望者加快了入市的步伐,下半年不仅仅是刚性需求,一些改善性需求也有望进入市场。
近期,高端住宅市场出现的一些异动,也从某种程度上印证了此观点。除清华·大溪地外,6月份,郑州新区某别墅项目内部认购,单栋1500多万元的别墅被疯抢38套。
从尚正行发布的上半年监测数据来看,随着郑州城市框架的拉大和交通的完善,低密度远郊大盘越来越受市民的热捧,而其主要消费群体为改善型置业者和一些高端商务人士。
B
高端市场需求上升
随着人们生活品位的提高,郑州的高端物业也越来越受到成功人士的追捧,市场也在逐渐升温。
清华·大溪地营销总监徐靖告诉记者,随着生活水平提升,购房者关注的已不只是住宅本身,精神层面的需求也日益高涨。
“许多购房者买房时,除关心地段、价格和户型等因素外,还询问小区绿化环境、建筑密度、每层户数和房间的通风状况等问题,可见购房者对于楼盘的建筑设计及分布密度都很关心。”位于高新技术开发区的升龙又一城售楼部销售人员表示。
记者采访了正在升龙又一城看房的一些购房者,他们认为,低密度住宅除了有良好的自然景观、开阔视野以及好的外部环境外,还可以有效减少单位面积内的人口密集程度,同时由于楼间距的加大,无论是采光还是通风性能都将得到极大提升。
“从目前来看,多层的低密度住宅是比较受欢迎的,但一些多层和高层带电梯的项目相对较小,绿化率高,给人一种宽敞、轻松的感觉,也被市场和买房人认为是低密度住宅。只要是消费者需要的,或是能营造较好的生活环境的住宅产品,我认为市场都是可以接受的。”一位业内人士说。
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高端物业日渐稀缺
当前土地出让成本、建筑成本不断提高,愿意牺牲容积率打造低密度住宅的开发商越来越少。有业内人士表示,郑州市目前所建低层的房子屈指可数,取而代之的是高层。
“低密度住宅在郑州越来越少,住宅容积率越来越高,许多情况下是开发商不得已而为之。土地资源的日渐减少,直接反映在地价上,地价高导致开发商成本太大,开发商必须追求一定的容积率,才能获得一定的经济回报。”某项目策划部经理表示,“节约用地将成为今后政策调整的重点,高层和小高层已成为郑州市的主流产品,未来低密度的标准会越来越高,而像现在的一些低密度住宅很可能成为绝版,越来越稀缺。但这也并不意味着住起来不舒服了,可以在规划上做些调整。”
而所谓高端物业,绿都地产郑州公司营销总监唐广高认为,就是指在特定区域,以国际高标准量身定制的方式打造,是具有稀缺生态资源、鲜明建筑特色和历史人文价值的、专门供给社会上具有相当的财产、地位和权力的人使用的物业,它的鲜明特征是具有稀缺性和价值内涵,是身份的象征。
“随着人们对生活居住条件的要求越来越高,‘低密度’俨然已成为楼市竞争的一个重要武器,也可以说是成为高端住宅的必要条件。”思念果岭的一位负责人说,“在寸土寸金的城市里,低密度的楼盘越来越少,这也是价格相对于其他楼盘会高的原因。”