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最近,龙华路街道一商品房小区正在选举业委会成员,居委会干部和楼组长挨家挨户在居民信箱里塞《选举告示》:“请大家提名业委会成员名单,候选人须责任心强、有一定组织能力,无违法搭建、违规出租房屋等情形……”
居委会干部感叹:“最难做的一件事又启动了。”在许多居委会干部眼中,选举业委会成员、指导业委会工作成为“最难做的事”。而许多小区存在的“业委会之争”,这到底是为了什么?
选举业委会,波折重重
普陀区一大型沿河楼盘,建成入住超过十年。然而,两届选举业委会,都波折重重。
第一届业委会选举筹备了整整两年,但选出的候选人仍遭业主质疑。业委会筹备组只能在小区网上论坛发布公告,通过全体业主大会选举产生首届业委会委员。想不到,这次选举又被居民认为“有暗箱操作的嫌疑”。几名居民甚至向法院提交行政诉状,要求区房管局和所属街道否定现行业委会候选人推举办法;时隔多年,第二届业委会选举仍充满“火药味”,2名业主各有各的“后援团”,都想成为业委会主任。换届启动两年多,新的业委会至今仍未成立。
在另一个小区的业委会换届选举中,上一任业委会主任则与现任主任候选人相互“掐架”。候选人要找相关机构查一查前任任期内的维修资金账目;而老主任也不甘示弱,拿出了候选人业主何年何月不肯交物业费的证据。
“小区成立业委会,进度缓慢,折腾一两年的情况常有发生。”根据《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》等规定,成立业委会之前要成立筹备组,筹备组由街道办事处、居委会、派出所、开发商、物业公司、业主等多方组成,此后还要制定选举方案、业主大会章程并到政府部门备案。采访中,一些街道干部坦言,成立业委会是一件“劳心劳力”的事。
背后暗藏利益之争
业委会成立、换届,为何难?
众所周知,作为小区“当家人”的业委会,承担着小区自治、管理的多项职能。而其中一项,就是管理物业维修资金。
维修资金,是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后大修、更新、改造的资金。维修资金,由业主缴纳至专项账户。因此,在一些大型小区,这笔资金十分可观。普陀区一大型沿河楼盘第一届业委会成立时,维修资金多达8000多万元。而如今,“雪球”滚了又滚,资金已超1亿元。一些居委会干部一针见血地说:“业委会之争,很大程度上是为了物业维修资金这个‘香饽饽’。”
徐汇区某小区最近正在选举业委会,不少居民对前任业委会主任的做法颇有意见。一名楼组长说,当初觉得这名刚从公司重要岗位上退休的居民既热心又有能力,大家一致推选他当业委会主任。没想到,他上任后的做法与居民预期大相径庭。他提议进行门禁电子化改造等多项工程。但大家发现,他儿子经营的就是同类型公司。居民们的想法是,不管有没有利益牵扯,都希望这名老主任不再插手业委会的事。而新的业委会主任候选人也感到压力颇大:“维修资金的管理、使用办法还需要进行完善。”
采访中,不少小区业主表示,业委会对物业维修资金的管理使用令人不满。前一阵,家住浦东永泰路某小区的1000多户业主,收到了银行寄来的2011年度维修资金结存单,账上无一例外被扣去几百元甚至两千多元数量不等的维修资金。业主们调查发现,总额高达81万多元的巨款,在不知情的情况下被挪用成了物业管理费。静安区某小区业主也告诉记者,物业维修资金的一部分,去年被业委会成员“到外省市考察”动用了一部分,他们正准备向街道反映此事。
应让账目更透明
“物业维修资金管理和使用混乱,常常发生在业委会换届前后。”居委会干部介绍,一直以来,不少小区的维修资金使用情况难得公示。而在换届前夕,业委会成员不顾忌业主权益、大量动用任期内“积蓄”的情况时有发生。
而记者在采访中发现,许多业主甚至业委会成员,都解释不清维修资金该怎么管、怎么用。根据《物业管理条例》规定,专项维修资金属于业主所有,不得挪作他用。按照规定,购房者从开发商处购买房屋、办理产权过户时,按照总房价2%至3%的比例缴纳至房地产主管部门指定的商业银行。维修资金的使用及补充需经业主大会作出决议,业主委员会应定期向全体业主公布维修资金的使用情况和剩余情况。
市中心某小区业委会主任张先生,掌管着一张银行卡,卡里有52万余元维修资金。张先生说,这个账户对每名业主的维修资金数额都单独立项,账目十分清晰。根据“业委会公约”,动用2000元以下费用由业委会决定,2000元以上则必须由业委会全体大会讨论,或三分之二以上居民签字通过,而动用到几万元的大资金,还要到街道办事处敲章,提供小区公示的复印件。“我们小区使用维修资金小心翼翼,因此也避免了许多问题和矛盾。”
“地区主管部门应加强对业委会的监管。”许多业主提出,有关部门应在业委会筹备小组成立、业委会选举、大宗项目立项等多个环节中参与指导、加强监管,每年至少查账一次,对制定账目进行动态监管,防止维修资金被人谋取私利。
此外,单个业主也可以监管物业维修资金使用情况。业内人士提醒,业主可凭维修资金发票至开户银行查询本人名下维修资金的使用情况和留存情况。若物业因拆迁发生灭失的,业主还可以持相关证明至银行提取分户账户内的余额。(记者栾吟之)