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北京楼市的供应结构也发生了变化。9月预计入市的35个项目当中,南城丰台、大兴、房山三区共占据了16席,几近半数。四环内供应的新盘,大多被建成高档住宅,均价超过35000元/平方米。均价在20000元/平方米及以下的新盘,得到五环外去寻觅。
部分区域的楼盘甚至成了稀缺产品。以海淀区为例,区域内可售住宅量极为紧缺。截至8月份,海淀区商品住宅存量为5235套,按照7月份单月726套的去化速度来计算的话,仅能支撑7个月的正常销售。而从月度供应情况来看,2012年以来该区域有3个月均为零供应,其他4个月当中仅有8个项目开盘销售,近期准备入市的也仅有住总万科金域华府[最新消息价格户型点评]与海淀九号两个项目。
该区域住宅供应紧张的局面短期内难有改善。据亚豪机构统计显示,2011年海淀区仅有两宗住宅用地实现成交,规划建筑面积27.7万平方米,2012年前7个月仅有万柳地块一宗宅地实现成交。8月8日北京市国土局新公布的2012年第二批拟供地计划当中,也未出现海淀区的身影。
量少导致价高。西三环万寿路板块,国悦府项目售价高达50000元/平方米,钓鱼台七号院[最新消息价格户型点评]则达130000元/平方米。这些项目由于户型面积大,总价也高。因此,位于西三环边的海淀九号期望通过提供一些中小户型进行差异化经营。
北京东边“运河上的院子”,也没有价格调整的打算。该项目最近推出了总价超亿元的产品。泰禾红御[最新消息价格户型点评]品牌总监沈力男认为,豪宅卖得慢,是正常现象。他们准备在9月份加紧进行圈层营销,推销产品。
在9月窗口期“抢收”,成为大部分开发商的共同选择。据记者了解,由于市场转好,曾经降价的项目,或以成本价出售的刚需项目,已悄然涨价。有部分开发商冒着囤地、捂盘的指责,放缓入市进度,为了在销售旺季里获取更高额的利润。
不过,高策地产服务机构董事长陶红兵认为,市场缺乏大幅涨价的基础。“建委对价格的行政管控依旧很严,如果价格报得高,很难拿到销售许可证。”许多开发商已不再缺钱,小幅上涨,是正常行为。但限购令依旧存在,需求没有大规模的释放。一旦大幅涨价,刚性需求很难承受。但大跌的可能也很小。