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一、10个典型城市8月土地成交量创年内新高
1、土地成交建筑面积下滑减缓
8月,10个典型城市土地成交建筑面积创下2012年来新高,共成交2475万平方米,环比上涨24.7%,同比下降21%。自2012年5月开始,土地成交已经连续4个月环比增长,但与去年同期比较依然处于低位。土地市场持续增长,且8月创下了2012年以来新高,预示着土地市场已经开始解冻,不仅各地逐渐开始增加供应,流标情况也有所好转。部分开发商对未来房地产市场乐观程度有一定提高。随着楼市成交的持续回暖以及企业资金面的逐渐缓解,预计下半年土地成交将加快复苏的步伐。
图1 10个典型城市土地成交建筑面积走势
注:典型城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、大连、杭州、南京、青岛和南昌。
1-8月,10个典型城市土地成交建筑面积为13857万平方米,同比下降31%,同比跌幅连续10个月负增长,处于历史较低水平。2012年2月份开始,土地成交建筑面积增幅进入了低位盘整的阶段,预计四季度跌幅将趋于收窄,明年一季度或重现正增长。
图2 10个典型城市月初累计土地成交建筑面积增幅走势
2、土地出让金收入大幅下滑五成
8月,10个典型城市土地出让金收入为325亿元,环比下降9%,同比下降47%。从2010年12月达到近5年来最高值后,土地出让金收入开始进入波浪式下行通道,至今已经连续同比负增长长达12个月,8月跌幅同比较7月缩小4个百分点。
图3 10个典型城市土地出让金收入走势
1-8月,10大典型城市土地出让金收入为1649亿元,与2011年同期相比下降52%。可见,土地出让金正处于历史低位,而土地出让金收入的大幅下降会使地方政策放松调控的驱动力增强,随着商品住宅成交量持续反弹,预计下半年土地市场将会有所复苏,降幅将进一步收窄。
表1 10个典型城市同期土地出让金收入比较
3、土地成交均价环比下降三成
8月,10个典型城市土地成交均价为1315元/平方米,环比下降27%,比去年同期下降33%,降幅持续扩大。整体来看,2009年全年土地均价呈现波浪式上行,从2010年3月开始进入下行通道,至今连续9个月负增长。可见各大城市深受政策影响,土地市场依旧低迷,土地流标流拍总量依然较大,市场景气度低。地方政府期望通过调低土地出让底价来促进成交。从当前土地市场成交来看,预计下半年土地市场价格将呈现震荡中缓慢爬升的态势。
图4 10个典型城市土地成交均价走势
二、10个典型城市8月商品住宅成交量持续回落
1、新建商品住宅成交量持续回落
8月,10个典型城市商品住宅成交面积为758万平方米,环比7月下降了2.5%,同比增长47%。自2009年8月,成交量增幅连续6个月收窄,整体上开始进入下行通道,一直呈现波浪式下行的态势。8月成交量虽然持续回落,但市场表现仍然好于2011年。在连续数月刚需的持续释放之后,出现小幅的回落也属市场的正常调整,外加8月本属楼市“淡季”,开发商为了迎接旺季到来,推盘速度有所放缓。预计9-10月成交量将保持高位,成交活跃态势仍将呈现,下半年成交量可能超过上半年,事实上仅7、8两个月的成交量已经占上半年成交量的五成以上。
图5 10个典型城市新建商品住宅市场成交量走势
注:典型城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、大连、杭州、南京、青岛和南昌。
1-8月,10个典型城市商品住宅成交面积为4548万平方米,同比增长6.3%。8月延续7月的正增长态势,预计下半年正增长将成为常态,市场最低迷的时候已经过去。
图6 10个典型城市月初累计商品住宅成交面积增幅走势
与历年同期情况相比,2012年1-8月10个典型城市商品住宅成交量较去年同期小幅增长,超过了2010年同期的水平,较市场繁荣期的2009年同期大减35%,但相比2008年同期则大增50%。预计今年下半年的累计成交量还将明显超过2010年和2011年同期水平。
表2 10个典型城市1-8月商品住宅成交量与历年同期比较
2、一线城市新建商品住宅成交量与7月基本持平
8月,一线城市新建商品住宅成交量整体强于7月,19个月来成交量仅次于2012年6月,成交面积为356万平方米,环比微增1.3%,同比大幅增长了57.8%,远超过2011年的平均水平。
图7一线城市新建商品住宅市场成交量走势
8月,北京、深圳、上海、广州商品住宅成交量同比增幅分别为92%、121%、39%与22%。整体来看一线城市的同步性较强,2012年第一季度上海的楼市回温最为显著,但最近4个月来,北京反弹力度及稳定性明显强于其他一线城市。而深圳本月出现同比增长121%,一方面是由于去年同期基数较低,另一方面由于8月深圳全市公开发售的新盘达16个,供应住宅72.4万平方米,创下今年以来最大的单月供应量,供应量的剧增推进了深圳成交量的大幅回升。
图8一线各城市新建商品住宅市场成交量增幅走势
3、二线典型城市商品住宅成交量有所回落
8月,典型二线城市新建商品住宅成交量较7月略微下降。成交面积为401万平方米,环比下降5.6%,同比增长了35.4%,连续6个月出现同比正增长。与一线城市相比,二线城市8月回落较明显,一方面因为开发商减缓了供应节奏,另一方面二线城市的市场反应较一线城市略显滞后,市场敏感度也较低,因此“冲高回落”的现象出现的较晚。
图9二线典型城市商品住宅市场成交量走势