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今年1~8月广州十区商品住宅成交均价13765元/m2,房价整体平稳。1~8月广州十区商品住宅新增供应446.6万平方米,成交444.85万平方米,同期消化率达99.5%。自住“刚需”盘经过长达8个月的入市,广州十区范围内一手房己成交4万多套,加上部分“刚需”买家从7月份开始分流到二手房市场买房,10月旺季一手房市场还有多少“刚需”购买力,难以乐观估计。改善型需求一直受到限购限贷政策、产品供应少以及手上旧房不易卖等三大问题制约,改善型购买力能否在“金九银十”发挥主力作用,还要做很多努力。
根据合富辉煌市场部监测,预计9月1日~10月7日销售旺季期间,全市十区新旧可售货量约5.3万套,是近几年同期最高供应量。其中新货约14600套,新推货量中的“刚需”产品(90平方米以下、90~105平方米两房及小三房)近1万套,占总货量六成。限购政策毫无松动,差别化信贷从严执行,改善型需求受到多方掣肘,难以充分释放。加上自住“刚需”逐渐减少,今年要实现“金九银十”难度很大。
预计9月、10月广州十区商品住宅每月成交量只能维持在65万平方米以下的正常成交量,不大可能有70万平方米以上的高成交量。而中心城区住宅供应稀缺,决定了其价格上扬态势持续。但在外围低价成交量占绝对主力的情况下,全市住宅均价平稳,有可能保持在14000元/m2以内。(黎文江,合富辉煌首席分析师)