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自国家宏观调控以来,商业地产渐渐从幕后走向了台前。大量投资者将闲散的热钱,纷纷投向“限购”盲区——商业地产,其中以写字楼投资最为突出。
而作为如今成都市场写字楼最为集中的地方——南延线,自然也成为了包括投资者在内的各方关注的焦点。新世纪环球中心、蜀都中心、东方希望天祥广场等大多数写字楼也标榜高租金,高回报率,事实真的如此吗?
5A甲级
只吸引大企业
记者实地探查目前的5A甲级写字楼租金情况,发现普遍宣称租金在100元/平米左右。成都泰然房地产的环球时代中心,据了解项目预计将于10月底11月初亮相,甲级写字楼售价预计在15000元/平米左右,租金预计在150元/平米左右,而其第五代写字楼售价或将达到20000元/平米,租金预计为200元/平米。
如此高的租金,谁来买单?
某开发商称,通过我们招商[简介最新动态]入驻甲级写字楼的大多是大中型企业,而小型企业往往是不会这样选择。一家小型广告公司的蒲先生表示,手下员工10余人,目前租住在一环路北二段某商住房内办公,办公场所100多平米,每月租金2500元。据仲量联行发布的“2012年上半年成都房地产市场回顾报告”显示,上半年甲级写字楼有效租金117.5元/月/平米,据此推算,蒲先生如果选择在甲级写字楼办公,那每月租用办公场地的费用就要比目前高出6—7倍。而在走访其他小型企业时,他们也很明确地表示未曾想过搬到写字楼办公,毕竟每月如此高的租金并不是他们所能承受的。
回报计算
应租金+物业增值
投资回报率是投资者是否购买写字楼的关键数据。作为与地铁无缝对接的项目,东方希望天祥广场上月开盘,投资者与企业购买各占比一半,据其置业顾问介绍:目前项目均价12000元/平米,预计租金80—120元/平米,投资回报率将保持8%—9%。蜀都中心年底一期将投入使用,目前售价也在12000元/平米。置业顾问告诉记者,写字楼租金预计80—120元/平米,预计投资回报率也将保持在8%—9%。写字楼真的能达到这样的回报率么?
记者在调查中发现,目前南延线写字楼大多实行全部出售,公司自持物业相对较少,同时其租金回报率也仅是开发商目前的预计情况,而随着后期大量项目的入市,其租金回报能否真达到目前预计的水平呢?
对此,仲量联行商业部总监张裕鹏表示:“前几年办公物业市场刚起步,市场供应小、租金平稳,租金回报率接近投资回报率,随着市场逐步成熟,租金水平也开始有变化,而投资回报率不仅包括租金回报,我们还应该从中长线看物业增值情况来判断物业的投资回报率。”
同时,一组数据也给了我们信心,第一太平戴维斯发布《2011中国房地产市场回顾及2012年展望报告》显示,成都写字楼回报率连续三年超过8%,高于北京、上海、广州、深圳,位居监测的全国五大城市榜首。
投资思考
产品地段很重要
南延线有不少写字楼号称“地铁物业”,但据不完全统计,真正属于地铁1号线沿线物业的写字楼仅有10余个而已。因此,在保证投资者自身资金安全下,为了收益最大化与风险最小化,选择产品和地段时就显得尤为重要,这也成了投资者最为关心的问题。
南延线上如此大体量写字楼的供应如何消化也成了一大难题。据相关统计数据显示,下半年城南写字楼预计将有200万的放量。对此,张裕鹏表示:“土地的供应是有限的,从短期来看,目前南延线写字楼供应量很大,但从中长期来说是很稀缺的。而成都作为一个1.5线城市,外商以及本地商户均看中其发展潜力,因此其未来消化是没有问题的。”
成都晚报记者陈利
专家观点
仲量联行商业部总监张裕鹏
投资写字楼产品要全面考量
投资者对产品要更全面地进行考量。首先,必须要具备衡量风险的能力,如购买物业后能否租出去,在进行售卖时有无企业或个人接手,物业是否特殊等;其次,要能看到中间所承担的费用,如中介租金、装修等。写字楼物业作为一种中长线投资,在对投资回报率进行估算时,除却租金回报外,物业增值部分的潜力也要考虑,如在香港写字楼租金回报率仅为2%—3%,更多的人则是看中其资产增值部分。最后,张裕鹏也建议,大型投资者最好有专业顾问团队进行帮助咨询,小型的散户投资者最好进行扎堆投资。