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与上半年的风起云涌相比,刚刚过去的8月份的广州楼市稍显平静,然而平静之中却也暗藏信号,首先是一手房市场在5到7月连续三个月量价齐升之后成交均价首次出现下降,而二手房市场向来紧跟一手市场波动,可与之相对应的是二手房市场均价却稳中有升,可见置业者结构发生了潜在变化,笔者推论,改善型买家已经出手接盘,将逐渐在二手市场占据主流,并进一步影响一手市场的交易走势。
来自合富置业的成交数据统计,2012年8月份广州二手住宅成交均价为16516元/平方米,环比2012年7月份上升1%,同比2011年8月份上升4.7%,而这个数字背后主要的推动力就是改善型置业的买家,市中心滨江东、东风东、水荫等拥有江景资源或名校效应等因素支撑保值力的板块,8月份吸引实力型买家果断出手购房,令这些板块8月份二手住宅成交均价较7月份出现不同程度的上升。如拥有江景社区优势的滨江东板块,8月份在滨江东板块购房的买家当中超过一半为改善型买家以及少数实力型首次置业者,对中大户型物业需求有所增加,令面积超过120平方米的二手住宅物业成交比例在8月份达38%,而一个月前该面积段成交比例不到20%。
从今年上半年开始,“以价换量”的决策已经释放了大量首次置业及首次改善型换房为代表的刚性需求,“刚需”的压力还有多大,“刚需”潮还会持续多久,地产商的目标什么时候投向改善型买家,一直是业内人士争论的话题。实际上,八月一手房市场的冷清,除了季节因素使然外,另一个重要的原因,就是开发商针对“刚需”购房者推出的各楼盘已经没有了如上半年般“日光”的魅力,而针对改善型购房者推出的楼盘大多集中在“金九银十”的一轮战役中。
在二手市场方面,随着这半年楼市的回暖,让二手房的买卖双方对市场的预期普遍看好,卖房的业主心态有所变化,价格松动空间收窄,也进一步限制了刚需型买家出手二手房市场的可能性,因此八月份出现以中高价位段的社区盘为主的现象就不足为奇了。
值得注意的是,改善型买家面临的最大敌人从来都不是市场变化本身,而是调控的威胁,由于很难将改善型买家和投资者从管理上区别开,一旦改善型买家成为了托市主力,中央政府不可能坐视不管,一旦调控政策进一步加强,改善型买家即使再有购房热情,也只能干瞪眼。(蒋哲)