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业主拿到新房产证后,可通过调档提取出证历史证明就可以知道是否证满5年。
单看房产登记号不能判断证满5年申请调档是必经手续
案例
市民范先生最近提前还贷,他在广州市房地产交易登记中心办理涂销抵押登记后领到新证,旧证被收回。他看到新证上登记字号为“12登记XXXXXXXX”,觉得非常诧异,因为他的房子是2005年买的,2006年底已出证,至今已证满5年有多,但这个新出的房产证从登记字号上完全看不出证满5年的迹象,他不由担心以后若出售这个房子,该怎样说明证满5年的事情呢?
为此,记者采访多名房产中介人士以及广州市房地产交易登记中心有关人士,帮范先生顺利解开了疑团。原来,凡是办理继承、析产、涂销抵押登记等非交易类的房产事务时,交易登记中心都会重新出一本新房产证,旧房产证收回,但房产业主可以通过申请调档就可以获得房产的出证历史,凭借广州市房地产档案馆出具并盖章的房屋调档复印件,业主可以在递件交税时证明房屋已证满5年并可免征营业税。该项服务收费视乎房屋产权资料的扫描量和复印量不定,从40~120元不等。
睇房产证不能辨认证满5年
亿达按揭胡小姐告诉记者,的确单从房产证号难以辨认出证满5年,因为现在市民到交易登记证办理涉及房产证的业务,无论是交易类的商品房买卖转让还是非交易类的继承、析产、涂销抵押登记、赠予,交易登记中心都会重新出一本新证给业主,新证的登记字号是从最新一次办理业务的时间算起。
以范先生的经历为例,范先生2006年拿到房产证,当时的登记字号是“06登记”,而到2012年他办理涂销抵押登记,房产证的登记字号就变成“12登记”。如果范先生当时是一次性付款购房,期间又没有办理继承、析产、抵押等业务,他的房产证字号就会维持当年的登记字号“06登记”。
花几十元调档出证明即可知证满5年
广州市房地产交易登记中心业务部沈小姐证实了中介人士的说法,每一次市民到房产交易登记中心办理相关业务,房产证会重新出一本,但她明确表示,所有有关房产历史变动的记录都会保存在广州市房地产档案馆中,业主可通过调档提取出证历史证明就可以证明证满5年。
沈小姐表示,市民凭身份证及房产证到全市任一交易登记中心“房地产档案馆”窗口及位于珠江新城[最新消息价格户型点评]地铁站B1出口的广州市政务服务中心6楼的房地产档案馆服务区就可以申请调档,市民需填写调档申请的表格,如果该房产证的资料已被扫描入电脑,市民可以立等即取。目前房地产档案馆已陆续把之前的房地产资料扫描入电脑,假如有关资料尚未扫描入电脑,工作人员会立即办理该房产的加急扫描,大约等4个工作天就可以获得广州市房地产档案馆出具并盖章的调档复印件。
中原地产高级营业经理陈卢光表示,有的业主以为凭借旧证的复印件就可以证明证满5年,但在问税提交资料时,只有由房地产档案馆出具并盖章的调档复印件资料才会被政府认可,其他复印资料都不作准。
证满5年关系大签约一定要注明
中原地产陈卢光表示,由于单凭房产证登记字号难以辨别证满5年,而由于证满不满5年涉及5.6%的营业税,以百万元房价计算分分钟意味着有56000元的税费支出。他提醒买卖双方注意证满5年与否的问题。由于目前绝大部分的交易都是以买家负担全部税费、买家实收的形式进行,而申请调档必须由业主单方进行。若业主在签约前只是口头表述房产证已过5年,建议双方在签合同时必须以备注条款来作出注明,例如“业主承诺房产证已满5年,由此产生的交易税费由业主承担。业主应配合申请房产证调档的事宜”。
陈卢光曾经处理过一次私房的买卖,该房产是某粤剧名伶的后代历经几代继承而获得的房屋。在这次交易中,为了证明证满5年的事情,他记得业主从房管局申请调档复印了一大堆的资料,调档收费与复印资料的量挂钩,那一次收费过百元。
契税完税证同样可证明证满5年
除申请房产调档外,业主保存好房屋缴费的一切凭证都有助于证明证满5年,其中契税完税证也可以作为证满5年的证明。
中原地产陈卢光去年代理海珠区泰沙路附近一处房产的买卖,业主很早就购买了这所房屋,后来因为开发商“走佬”而拖延出证。业主出售房屋时房产证未满5年,但业主认为该房屋很早就交齐契税,应该可以算证满5年。于是他回家翻了一遍,终于找出契税完税证。凭借这个契税完税证,业主成功获得免征5.6%营业税以及1%的个税(业主拥有唯一一套住房且证满5年)。这套房屋70平方米,成交价80多万元,这个契税完税证一举替买家省下5万多元的税费。
调档必须由房屋业主提出申请
合富置业交易部经理梁文耀表示,涉及调档的程序除了证明证满5年外,房改房一手业主出让房屋也需要进行调档。业主需要申请调档,从中调出“房产缴款明细表”,该表格在递件和问税时需要用到。
市民对房产查册非常熟悉,觉得调档与查册似乎差不多。梁文耀表示,查册是显示该时点房产的产权状况,可以给买家、中介提供产权人以及房屋状态的证明,非产权人也可以对房屋进行查册。调档则必须由房屋业主才可以提出申请,且需要给出具体的调档原因。梁文耀说,房管局对房产证还有“预约预览”服务,该服务可以调阅某个房产的一切资料,从出售到历经转手的资料都可以查阅。为防业主资料和隐私外泄,该服务必须凭介绍信,一般是法院处理经济纠纷时较常用到。
(广州日报)