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“金九银十”是改善型项目入市的高峰期,业内专家认为,改善型项目丰富了购房者的选择空间,对于开发商来说,这类项目更是他们“火拼”的重点,为吸引购房者出手,获取竞争优势,相信会有项目打出价格牌,以突出产品的高性价比,专家建议有改善需求的购房者可根据自身的需求,选择合适的新房或二手房。
出手与否
要看市场现状和楼盘素质
北京美联市场研究部高级经理张磊在接受记者采访时说,改善性购房者多数注重目标房屋品质且价格承受能力较强,他们多为第二次或者第三次购买房产,对于房地产市场已经有所了解,对看中的区域及房屋户型等方面有着较为明确的定位,交通便利(集中在三四环之间)、户型较大(以100平方米左右2居室最受追捧)、周边教育医疗商业等配套成熟都是必须考虑的要素,目前改善型客户6成以上都属“卖旧买新”,原持有房屋只要价位比较合适便可很快被刚需客户所消化,这样同时也为改善型客户提供了置业升级的房款来源。张磊提醒改善性购房者,目前北京房地产市场上,各种商业、教育、医疗等资源都集中在主城区域,跌价的可能基本不存在,大家完全能根据不同的需求去选择。
亚豪机构副总经理任启鑫认为,作为非首套的改善型置业,需求的弹性是比较大的,要受到内生需求、外部环境的双重影响,而且受影响的程度大概各占一半,甚至外部市场状况往往是决定购房时机的关键因素,比如现行的价格、未来的预期、目标楼盘的综合素质等。
“非利空即利好”
开发商亦迎合需求
2012年,政府支持自住购房的系列措施陆续出台,使得压抑许久的首置刚需群体率先回归市场,在3、4、5月份集中释放,随后转入平淡期,而改善型需求购房比例开始增长。亚豪机构统计数据显示,若以单价2万元简单划分来看,3、4、5月北京市成交均价2万元/平方米以下的刚需类普通商品住宅的成交比例一直在70%上下,分别为71.4%、69.3%和71.2%,之后3个月开始滑坡至65%左右,6、7、8月分别为63.5%、66.2%和68.1%。亚豪机构副总经理任启鑫认为,拥有购房资格和购房能力的刚需群体毕竟有限,不少开发商便已经着手调整营销策略和供货结构了,以寻找新的业绩增长点,6月开始纷纷瞄准中高端的改善型需求,加推项目,确保总体销量的稳定上扬。预期是影响购房决策的关键因素之一,尤其是对于单价较高、面积较大的改善型置业者来说,任启鑫指出,随着北京不少银行相继将首套房贷款利率优惠从8.5折恢复至9折,首置刚需将继续蛰伏,对于改善型需求来说,利率一直没有变化,非利空即利好,况且“金九银十”也是优质项目的传统供需旺季,开发商在推盘方面也更侧重中、高端项目。
改善型需求强势回归
学区房仍受青睐
由于改善型需求较为多元,在各个区县都有分布。粗略分类来看,包括别墅以及五环内的住宅,最近3个月销量都在增加。亚豪机构统计数据显示,6-8月北京市别墅累计成交960套,相比3-5月,增长40.4%;五环内住宅共成交6950套,增幅达50.4%。不过,有一类非常典型的改善型需求产品“学区房”,今年以来成交势头一直非常好,价格也很坚挺。尤其是中心城区的高价项目,购房家庭普遍拥有一套以上的住宅,对学区房的需求主要是因为孩子,这种需求是生生不竭的,造就了学区房的旺销,包括老牌学区项目,此外开发商、名校合作办学项目也保持旺销,北三环的太阳公元,由于引入了人大附中该项目一直备受关注,2012年销售58套,价格一路上扬,而其9月份即将入市的新房源预计售价已经由前期的57900元/平方米,涨至了65000元/平方米。
亚豪机构副总经理任启鑫向记者介绍说,在7、8月住宅销售略显疲态的情况下,改善型需求强势回归,一方面确保开发企业的现金流,弥补刚需项目销售的萎缩,另一方面也支撑着楼市价格的继续上涨,进一步营造回暖气氛,强化了购房者对于房价继续走高的预期。北京美联市场研究部高级经理张磊则认为,改善型客户在目前市场上更多是处于一种“锦上添花”的状态。在刚需客户把年初冷淡市场烘托火热之后,改善型客户开始出手买房。一些高端项目开盘短期售罄的现象再次出现在上半年的市场,让开发企业看到了市场上潜伏的强大购买力,让后续准备上市的开发企业吃了一颗“定心丸”。张磊说,现在市场上刚需盘的供应区域与改善型项目已经基本区分开来,互相并无直接影响,但只有在刚需客户强力释放的背景下,改善型客户的放量才会继续扩大。
购房动机较多元
新房供应量小幅增长
同为改善性购房者,其入市动机和置业需求也存在细微差异。据亚豪机构副总经理任启鑫介绍,改善型置业的动机比较多元,需求指标也相对复杂,大致可分为两类:一类是为了提升居住条件但预算又比较有限,以换房为主要方式,如最典型的“小换大”、“郊区换内城”、“旧换新”,他们主要考虑目标房源及其综合配套,能否满足未来较长一段时期的居住要求,相对来说也是比较刚性的;另一类是为了增强居住体验,添置新房作为“第二居所”,如长期居住在城里的家庭,更倾向于购买郊区的别墅、洋房等低密度产品,或因工作、学习需要而择地购房,这类人资金预算有限,由于偶发性居住,所以一般会更加倾向于根据市场环境及预期来选择购房时机,购房决策相对理性。
据北京美联市场研究部高级经理张磊介绍,9月份预计入市的35个新盘中拟售均价在3万元/平方米、主打改善型客户的项目有6、7个,占到整体供应的2成左右。单从市场份额来看,改善型项目供应量有小幅增长,但也属于正常放量。从年初到现在,改善型项目的供应一直保持平稳。
另据亚豪机构统计数据显示,9、10月份,远洋天著、K2·清水湾、北京半岛等10余个别墅项目,以及首开·璞、山水文园、中景·未山赋等大约20来个五环内的改善型住宅都有入市计划。任启鑫认为,“金九银十”是房企“押宝”的重要阶段,近几个月来改善型需求增长迅猛,相关项目推盘量被进一步放大,占到总推盘量的1/3以上。除了供应占比显著提升外,纯新盘亮相在增多,而老项目推出新组团也成为一道风景,为市场注入新鲜血液。(记者赵昀)