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现场二自由改建不超标称如遇政府拆迁可退还剩余租金
生态农庄种庄稼变成卖房子
近期,为了一探北京地区是否有很多生态农庄在打着私家种植园的幌子变相销售小产权房,《广厦时代》对一些正在销售的生态农庄进行了实地走访。
种植园但可改建和居住
“经过多年的努力,功成名就后,该是和家人分享生活甜美的时刻了,欢迎成为生态农庄的主人”,在一处售楼处前,一则生态农庄的巨幅销售广告显得格外醒目。广告中一排排整齐的农家小院排列在平坦的马路两旁,院内有平房和大棚,一派田园景象。为了一探究竟,我们以购房者的名义和售楼处的销售人员进行了交流。
据销售人员介绍,广告中所说的生态农庄位于平谷区,在北京京平高速公路旁,占地200亩左右,是北京市的农业生态基地,共有约400栋生态农家院。每栋生态农家院的面积是510平方米左右,独门独院,配建有一个15平米左右的平房,一个温室大棚,还有一个约250平米左右的院子。售价按租期不同分为两种:20年租期的生态农家院的售价为12.8万元;30年租期的生态农家院的售价为16.8万元。
对于生态农家院的用途,销售人员表示,虽然生态农庄主要是为人们提供一个亲近自然的私家种植园,但是用来居住也完全没问题。如果用户觉得生态农家院中配建的15平米的管理用房太小,不适宜居住,完全可以根据自己的需求来进行改建或者扩建,一般只要建筑面积不超过80平米,层高不超过大棚的层高就可以。如果住户觉得自己改建麻烦,还可以把改建工程承包给生态农庄来建设,每平米的建设费用只需600元左右。
另外,为保证用户的顺利入住,生态农庄还聘请了保安、保洁等物业人员,并为每位业主家里接通了水、电、有线、宽带等生活必需的设施。显然,除了打着私家种植园的名义外,生态农家院和小产权房并无太多区别。
购房者权益难保障
其实,类似的项目在北京并不少见,据了解,目前,北京的通州、密云、平谷、怀柔等区县都不乏此类项目。其中,包括上述生态农庄在内的不少项目都声称自己拥有“合法”身份,购房者的权益可以得到保证。
“我们不是小产权房,我们比小产权房安全,因为我们卖的不是产权而是20年或者30年的土地使用权。”上述生态农庄的销售人员说。
据销售人员介绍,生态农庄一般和购房者签订的合同是土地流转承包合同,购房者实际上购买的只是20年或者30年的土地使用权,和房子没关系,并不是房屋买卖或者租赁合同,这是“合法”的,只有那些直接买卖或者租赁建在集体土地上的房子的项目才是违法的。销售人员承诺,将来万一遇到政府拆迁征地,所得补偿款全部都归购房者所有。此外,生态农庄也会依据合同的履行情况,退还部分“租金”。如一份20年的承包合同,已履行10年,则生态庄园会给购房者退还剩余10年的“租金”。
熟悉该领域的专家表示,通常而言,生态农庄项目本质上是农用地承包流转,如果购房人自行在农用地上盖房子,有被当成违章建筑拆除的风险,且只能自行承担法律责任。而且,有的生态农庄项目是一些公司先从村委会承包土地再分包出去,买房人只和公司签订合同,村委会和买房人没有直接关系,这种情况下法律风险就更高。
同样,北京市京鼎律师事务所专职律师杜兆勇表示,这种项目本身就是一种变相的小产权房,只不过打了擦边球而已,而且销售人员所说的所得补偿款全部归购房者所有的说法也没有任何法律依据,拆迁所得的补偿款最后依然会归村民所有,因为购房者所签订的民事合同显然违背了国家的法律法规,因此不受法律保护,购房者最多只能在民事范围内得到相应的补偿。
专家警示风险建言治理办法
小产权房变身野蛮生长
在中央有关部委一片“清理整顿”声中,一些地方的小产权房悄然变异为“农业生态房”、“养老公寓”、“旅游地产”、“会员制农庄”等,通过“以租代售”等方式换装入市,逃避政策法规的约束。小产权房换个新“马甲”,继续招摇过市。
《广厦时代》为了理清北京在售的各类小产权房的生存状况,分别探访了各个区域的典型小产权房项目,为您揭开名目繁多的小产权房层层面纱,给您提供中肯的买房建议。
屡遭惩戒
小产权房仍“野蛮生长”
大部分人对于小产权房的基本认识有三点:它比周边商品房便宜,它没有产权证,它是违法的!但奇怪的是,即便明知道它没有产权证无法保证安全,知道它属于违法建造可能被强拆,却依旧引得众多买家、卖家趋之若鹜。
事实上,对于小产权房的惩戒在近年来逐渐严厉。2010年,怀柔区的水岸江南小区,就因为被列入全国挂牌督办案件的违法建设项目黑名单,32栋仿古四合院全部被强制拆除。2012年4月,北京风景伟业房地产有限公司总经理李凤景被判处无期徒刑,成为首名因建设、销售“小产权房”而被追究合同诈骗罪的开发商。
同样是今年初,国土部门也在正式制定了处理小产权房的新思路:先清理后治理。其中,“在建和未售、侵占耕地的小产权房”是主要的清理对象,其目的在于“杜绝小产权房继续发展”。
这一切都被认为是挤压小产权房生存空间的做法。但出人意料的是,在中央和各部委一片“清理整顿”声中,小产权房却悄然变异为“农业生态房”“养老公寓”“旅游地产”“会员制农庄”等,通过以租代售的方式,曲线换装入市,如同牛皮癣一样,再次顽固地野蛮生长。
尤其是最近曝光度较高的白各庄新村、宏福苑等小产权房社区,它们的卖点是单价比周边商品房便宜几千元,还都有装修豪华的售楼处,统一着装的销售员,以及村委会的各项“合法”证明和合同。更重要的是,还以超大的规模,上万人的居住为依托,抱着法不责众的心思,公开在市场售卖。
买小产权房风险难规避
通过这些在售项目,就可以管窥目前各类小产权房社区有恃无恐的原因。
然而,困扰着许多普通购房人的是,这样的小产权房能买吗?
“不能!”首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池教授,给出了肯定的答复。她认为,小产权房是一种系统风险,不是因为和当地政府或者村委会,或是开发商签了这样那样的保证合同,就能规避风险。
首先,这些小产权房是不合法的,存在法律风险;再者这类房子还存在政策风险,目前国土部明显加大了清理小产权房的力度,一旦具体政策出台就得依法办事,该拆得拆、该判的还得判;另外,购房人签署的一切合同都存在毁约风险,因为小产权房本身不合法,签订的合同原本就是无效合同,一旦未来房价上涨或是拆迁补偿等,村民很可能单方面撕毁合同,最后将导致购房人房财两空。还有就是房屋本身存在风险,小产权房从源头上就没有进入到城市建设施工、勘察、设计、监理的体系流程,房屋质量没法得到保障,一旦遇到问题,购房人难以获得法律支持。
利益勾结成小产权房死结
即便有诸多不买的理由,但市场上买小产权房的购房人依旧不少,在《广厦时代》的实地探访中,多个小产权房小区售楼处都是人满为患。开发商以法不责众为由,让看房人消除疑虑。
尤其当前在售的众多小产权房,为何在国土部明令清理在建和未售小产权房之后,依旧大行其道。在多个监管、审批、执法部门人员的眼皮子底下“野蛮生长”。很大程度上是由于背后相关利益集团的抱团食利,使原本是阻止小产权房蔓延的管理者、监督者、执法者最终变成了参与者。
特别是在一些大型小产权房社区,更是以“居住着上万人,绝不会拆除”为由,招揽购房人。实际上就是以众多购房人为裹挟筹码。把一个不符合国家法规的房屋,售与普通群众,使国家执法者不敢轻易拿小产权房开刀,以此造成小产权房的“合法”化存在。
对此,赵秀池建议,之所以目前难以整治,主要是涉及各方的利益问题,有农民、集体、建筑商和农民工、买房人的利益,牵一发而动全身。但仍应尽快针对小产权房出台行政法规,然后依法办事,该清理的清理。
此外也有业内专家建言,由于小产权房已形成从卖地、建房、卖房、买房等一系列的利益链,治本之策唯有“釜底抽薪”:斩断非法卖地暴利的根源,才能有效阻止小产权房的进一步扩散。
小产权房转正先例不能开
对于不少小产权房购房人来说,豪赌未来可能转正是其决心购买的重要依据。但事实上小产权房转正的传闻传了很多年,每一次热炒,都是各类小产权项目热卖的时节,但如今看来依旧毫无可能。今年,曾被传“首例小产权房转正”的深圳“泰源珠宝生态科技创意园”项目日前被查处,为小产权房转正迷局再添了一层尴尬处境。
事实上,无论是中央还是国土部门,对于小产权房的态度始终是清理。一位不愿透露姓名的开发商向记者表示,放松小产权房的管理不但容易搅乱正常的商品房市场,而且不利于农村的稳定。我国农村土地近年来已经由于过度开发,耕地面积正在逼近18亿亩的警戒线,耕地保护现状不容乐观。这与现实中大量农业用地被用来开发小产权房密切相关。如果继续任由基层政府违法乱占、滥用土地,修建小产权房,并将这些小产权房曲线入市进行交易,势必将会引起更多地方的效仿。
赵秀池也持类似观点,认为小产权房转正绝无可能,但在具体清理整治时应该分类分批进行,对占用耕地、宅基地等应区别对待。优先整治占用耕地的小产权房;然后再整治宅基地上的小产权房。而对于宅基地上的小产权房,如果符合城市需要,有特殊情况的话,可考虑是否准予一定的政策支持,让其有条件、有代价地变成保障房,比如公租房、限价房或经济适用房。不过,这容易被利用成大量小产权房突围的开口,因此应先制定具体的法律法规,明确界限后,谨慎地,在监督下实施。