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近期土地市场供应井喷,大型房企争夺越来越白热化。据报道,仅央企保利地产(600048)在10月10日一天就一举斩获上海与长沙的两个“地王”。万科在9月份拿地投资93亿元,新增土储建面291万平方米。龙湖、华润、金地、金融街(000402)等大型房企成为土地市场的常客,中小房企身影减少(10月11日《证券时报》)。
当前,土地市场确实热火朝天。有机构统计显示,三季度全国10个主要城市土地市场成交规划建筑面积为7560.4万平方米,环比二季度上涨70.1%,总土地出让金为1352亿元,环比上涨123.8%。一线城市土地市场热度尤其高,三季度一线城市住宅用地土地出让金总计414.7亿元,环比二季度大涨355.7%。
简要地说,土地市场快速升温不外乎三个原因:一是在土地财政驱使之下,地方政府加大推地力度,土地供应增加,地价相对较低;二是银根放松和销售回款增加,使得房企资金状况大大改善;三是今年前9个月市场持续回暖、房企销售业绩大涨,使得房企不再悲观,普遍看好市场预期。
譬如,一日两摘地王的保利地产,1-9月共实现签约面积669.20万平方米,同比增长34.03%;实现签约金额756.28亿元,同比增长32.04%。如此业绩,保利地产自然有钱拿地,有信心抢地。当然,开发商对土地的饥渴也是因为在之前的调控严峻期拿地少,需要补仓以便持续开发,或作为圈钱工具。
但是,对于土地市场持续升温,无论是土地监管者、地方政府,还是开发商,都应该保持警惕,避免温度过高“烫伤”自己。也就是说,土地市场升温要有度,相关各方要保持理性,不要让土地市场高温影响整个楼市预期,干扰宏观调控。
对于监管者来说,尽管土地市场成交量井喷在可控范围之内,各地土地供应任务也没有完成。但是,也要防止地方政府多卖地、快卖地、早卖地、贱卖地牺牲子孙后代利益,还要防止地方政府掉进土地财政泥潭难以自拔。尤其是地王再度频现,向市场传递出不祥的信号。
地方政府“批发”土地有两个目的,一个目的是在经济下行压力之下增加土地财政收入,另一个目的是为了确保明年土地指标,即今年的土地供应完成情况影响到明年的土地指标。但是,如果继续陷入土地财政泥潭中,恐怕财政收入结构和经济结构都难以调整,因为地方政府缺少压力和动力。
对于开发商而言,虽然前三季度市场回暖、业绩较好,但后市如何则有很多不确定性因素,至少有两种风险,即政策性风险和市场性风险。坦率地说,政策走向与市场走向都不明朗。比如,今年“十一”黄金周期间楼市遇冷,就是市场走向不确定的明显例子。开发商不可过于乐观。
目前惟一能支撑后市向好的一个因素是城市化率,即进城人口增加会带动住房需求,但也要意识到很多问题,例如,未来人口结构变化、城市住房拥有率以及房屋空置率等问题,都会影响到未来楼市走向。
在笔者看来,对这次土地市场升温不能忽视三个问题:一是不能忽视开发商的囤地情况。2010年公布的一份内地上市房企囤地名单中,保利地产与万科就居前两名;二是不能忽视土地市场温度尤其是地王对房价的影响;三是不能忽视土地财政依赖对经济转型升级的影响。
特别是,大型房企成为土地市场常客,中小房企身影减少,折射出中国楼市寡头现象越来越突出。而且,保利地产与万科强强联合争夺地王,加剧了寡头垄断。而一个被少数寡头垄断的市场,恐怕地价、房价都很难回归到合理水平。