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海南省海口市一男子张武,在签完购房合同2年后车祸遇难,留下尚未处理完的商品房买卖交易。张武的朋友承接该房并与开发商签订合同,全部交完购房尾款后搬进张武当初所购买的房屋居住。数年后,该套房屋突然被申请强制执行。直到这时,张武的朋友陈桂花才知道,其实开发商在张武购房之前已将房屋办理了抵押手续。
男子签完购房合同不久遇车祸身亡
海口市民张武2005年看中了位于海口市美兰区的一个楼盘,并准备以20多万人民币的价格购买该小区一套100多平米的大户型房屋。随后张武支付了开发商6万元首付款,并签订了《商品房买卖合同》。签完合同付了首付张武随即将房屋装修后入住。不料不幸在张武入住该房2年后发生车祸:2007年夏天,张武在一起交通事故中离开人世。
据了解,在2007年张武遇难时,他原已签订合同购买的这套房屋并没有交完尾款办理房产证。经过张武的亲属商议决定,张武的父母和张武的儿子出具了一份《声明书》,同意将张武向开发商购买的这套房屋及其全部权益,转让给张武的朋友陈桂花。陈桂花在得到这份声明书后,遂就遗留房屋相关事项,与开发商重新签订了《房地产买卖契约》,并约定:余下的约15万元房款在房产证等相关手续全部办下来后一次性付清。开发商则承诺上述房地产权属清楚,如果发生与该房屋有关的产权纠纷或债权债务,全部由开发商负责清理并承担民事诉讼责任,造成的损失同样由开发商负责赔偿。
朋友入住数年后房屋“被执行”
不久事情发生变化——由于这套房屋已在税务部门完税,陈桂花只能按照开发商的要求,在没有拿到房产证等产权证明的情况下,就将总数约15万元的房屋尾款交付给了开发商,然而开发商却迟迟没有帮其办理房屋的转移登记。
更让陈桂花没有想到的是,早在张武签订购房合同之前,开发商就已经把这套房屋向海口一家典当公司进行抵押,并办理了抵押贷款手续,设定的日期是从2004年-2005年之间。可是设定期满后,他权登记却一直没有办理撤销手续。
2011年9月,由于开发商欠下另一女子债务,该女子申请法院将这套房屋强制执行。这时陈桂花才恍然大悟,急忙向法院提起诉讼,要求法院停止对该房屋的执行。(文中人物为化名)
法院:当事人购房行为合法有效
针对此案,海口市美兰区人民法院认为,首先,开发商将案中房屋抵押过后还要和张武签订《商品房买卖合同》、收取房款并将房屋交给张武使用,这一系列行为严重影响了市场的正常交易秩序,违背诚实信用原则,故责任及由此产生的法律后果均由开发商承担。其次,根据典当公司及开发商的证明,可以确认开发商向典当公司抵押的贷款已经归还结清,当初只是因为他项权利登记证件遗失导致先前没有办理解除手续,现在重新通过程序办理了他权的解除手续,因此在客观事实上不存在妨碍开发商出售房屋的法律障碍。另外,张桂花签订房产合同、支付购房款、居住并实际使用房屋都发生在法院查封之前,且陈桂花没有过错,因此应当认定陈桂花购买房屋的行为合法有效。
日前海口市美兰区人民法院就此案作出一审判决,判决停止对案中房屋的强制执行,并判令开发商限期10日内将案中房屋的产权协助办理过户至陈桂花的名下。
律师点评:法律保护善意第三人权益
海南金凯旋律师事务所李金良律师指出,根据我国《物权法》及相关其他法律的规定,交易中善意第三人的利益应得到充分的保护,只要购房人支付了合理的价款,通过市场方式购买了房屋,在交易中没有重大过错,那么善意第三人的利益应该得到保护。此案中,陈桂花并不知道开发商的一系列的抵押行为,陈桂花在买卖中没有过错,而且其支付了合同约定的价款,并且实际上入住了该房子,虽没有办理房屋登记,但是那是因为开发商不配合导致的,陈桂花是典型的善意第三人,因此法院的判决是合乎法律规定,并且保护了交易的安全和诚信的市场秩序。